Pendant la durée du bail, vous êtes tenu d'assurer l'entretien courant du logement et d'exécuter les réparations qui vous incombent en tant que locataire : remplacement de vitrages, des poignées de portes, entretien de la robinetterie, remplacement des joints des appareils sanitaires …

Faute d'avoir rempli vos obligations, certains travaux seront, lors de votre départ, mis à votre charge sur la base de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Le bailleur peut déduire du montant de garantie :

• le montant des travaux rendus nécessaires par un défaut d'entretien manifeste : moisissures sur les murs, traces d'humidité dues à des dégâts des eaux, graffitis dans les chambres des enfants…
• le montant des travaux de réparation des dégradations : papier arraché sur les murs, éclats causés par la pose d'étagères, trous sur le revêtement des sols et murs…

Les sommes payées par le bailleur aux entreprises de réparation peuvent, selon leur montant, amputer tout ou partie du dépôt de garantie.

Exigez la remise des devis et factures détaillées afin de vérifier le montant des dépenses engagées par le propriétaire.

Vous pouvez toujours contester les déductions opérées par une procédure amiable (devant le conciliateur de justice par exemple) ou judiciaire devant le tribunal d'instance.

Mais la meilleure façon de contrôler la facture est de réaliser vous-même les travaux ou de les faire réaliser par une entreprise de votre choix.

Votre propriétaire ne devrait pas s'opposer à cette initiative.

Pas de retenue du dépôt de garantie pour usure normale des lieux

Les réparations résultant de l'usage normal ne sont pas à votre charge. Il s'agit notamment de la décoloration partielle ou totale d'une tapisserie, de papiers peints défraîchis ou jaunis, d'empreintes laissées par des équipements de cuisine…

La vétusté est appréciée par les tribunaux au cas par cas et résulte selon les décisions de justice d'une occupation des lieux de trois ans (Cour d'appel de paris 26 février 1985)… à 13 ans (Tribunal d'instance de Puteaux du 12 mai 1988).

Dans le cadre d'une affaire, les juges ont considéré que les dégradations résultant d'une occupation de 5 ans n'incombaient pas au locataire. Le bailleur, qui avait abusivement retenu les 9500 F du montant de garantie, a dû restituer 4500 F au locataire (Cour d'appel de paris, 6ième, Ch., 4 janvier 2000). Une perte de 4500 F (686 euros) quand même pour une usure normale des lieux…

Le dépôt de garantie ne doit pas servir à payer les loyers

Le versement d'un dépôt de garantie, généralement égal à deux mois de loyer, est pour le bailleur un gage de la bonne exécution de vos obligations pendant toute la durée du bail (paiement du loyer et des charges, travaux de remise en état).

Vous ne pouvez donc pas utiliser la somme versée pour payer les deux derniers mois de loyer (TI de Laon, 6 mars 1996).