Jusqu'où le loyer peut-il augmenter ?

Dans le secteur privé, le loyer des logements, qu'ils soient neufs, laissés vacants et remis en location ou loués pour la première fois, est librement fixé entre le propriétaire et le locataire en fonction de la loi de l'offre et de la demande. Mais une fois le bail conclu, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer comme bon lui semble, pas plus en cours de bail que lors de son renouvellement.

En cours de bail : une clause est nécessaire

Les règles varient selon le contrat de location (article 17 d de la loi du 6 juillet 1989).

En présence d'une clause de révision, le propriétaire peut réévaluer le loyer une fois par an, à la date mentionnée dans le contrat de location ou, en l'absence de cette précision, à la date anniversaire du bail.

Depuis le 1er janvier 2006, l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Attention : l'IRL a été réformé par l'article 9 de la loi du 8 février 2008. Désormais, il traduira la seule évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). La réforme s’applique depuis le 10 février 2008 à tous les nouveaux contrats de location ainsi qu’à ceux en cours dont le loyer viendra en révision après cette échéance.

En l'absence d'une clause de révision, le bailleur ne peut pratiquer aucune augmentation pendant la durée du bail. Cependant, si, à la signature du bail, il s'est engagé à effectuer des travaux d'amélioration dans le logement loué, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut prévoir exceptionnellement une augmentation de loyer fixée en accord avec le locataire (article 17 e de la loi du 6 juillet 1989). Il doit s'agir dans ce cas de travaux d'équipement (pose d'un ascenseur ou d'un interphone, par exemple) et non pas de simples travaux d'entretien.

Quelle augmentation en cas de renouvellement du bail ?

Lorsque le locataire reste en place lors du renouvellement du bail, le loyer ne fait pas, en principe, l'objet d'autre révision que celle prévue par la variation de l'indice de référence des loyers (article 17 c de la loi du 6 juillet 1989).Cependant, si le propriétaire estime que son loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, il peut proposer une majoration de loyer. Il doit alors respecter un formalisme très strict :

La proposition de révision

Elle doit être adressée au locataire six mois au moins avant l'échéance du contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Cette lettre doit indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que trois références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (il faut six références lorsque le logement est situé à Paris, Lyon, Marseille ou dans leur agglomération).

Si la proposition d'augmentation n'est pas faite dans les formes requises par la loi, elle est considérée comme nulle, et le bail est reconduit aux conditions antérieures.

La réponse du locataire

Le locataire peut soit consentir à l'augmentation et informer le propriétaire de son acceptation dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition d'augmentation, soit refuser la révision ou s'abstenir de répondre dans le même délai. Locataire ou bailleur peuvent alors saisir la commission de conciliation (siégeant généralement à la DDE), qui tente de régler le différend à l'amiable.

L'étalement de la hausse

Pour éviter que le locataire ait à supporter sur une courte période une hausse importante de loyer susceptible de déséquilibrer son budget, la loi a prévu un étalement de la révision.

L'augmentation se répartit par sixièmes sur une période de six ans si le bail est renouvelé pour six ans (bail conclu par une personne morale comme une compagnie d'assurances) ou, quelle que soit la durée du bail, si la hausse est supérieure à 10 %.

Si le contrat est renouvelé pour trois ans, toute augmentation inférieure ou égale à 10 % s'applique par tiers pendant trois ans.

Région parisienne : des loyers encadrés

Dans la capitale et les communes proches, l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis. Par exemple, si le loyer du voisinage s'élève à 1 000 €, et si le loyer pratiqué est de 800 €, l'augmentation ne peut pas dépasser 100 € (au lieu de 200).

Et si, en accord avec le locataire, des travaux d'amélioration, d'un montant au moins égal à un an de loyers, sont réalisés dans le logement ou les parties communes depuis la signature du bail ou son dernier renouvellement, le bailleur a le choix entre une augmentation de la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis ou une majoration maximale de 15 % TTC du coût des travaux (décret du 25 août 2005). Par exemple, pour l'installation d'un ascenseur facturée 9 000 €, et pour un loyer annuel de 7 800 €, l'augmentation du loyer ne peut excéder 1 350 €, étalée par sixième sur six ans, soit 225 € par an (18,75 € par mois).

Contester le nouveau loyer

Si le locataire n'accepte pas l'augmentation, soit il ne répond pas, soit il manifeste son désaccord dans les quatre mois qui précèdent la fin du bail, par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce même délai, il peut saisir la commission départementale de conciliation qui siège à la préfecture ou à la DDE (direction départementale de l'équipement).

En cas d'absence de réponse ou dès qu'il a enregistré le refus de son locataire, le bailleur peut aussi prendre cette initiative. La saisine de la commission doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Pour justifier son refus, le locataire doit à son tour fournir des exemples de prix de location attestant que son loyer n'est pas manifestement sous-évalué. Les professionnels de l'immobilier, les Adil ou les observatoires des loyers peuvent fournir ces références.

La commission propose une augmentation après avoir pris connaissance des dossiers fournis par les parties. En l'absence d'accord, le locataire ou le bailleur peuvent saisir le juge du tribunal d'instance. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire. Le juge saisi apprécie souverainement le caractère manifestement sous-évalué du loyer antérieur.

Exemple : dans une affaire où les locataires estimaient que le nouveau loyer qui leur était proposé était nettement supérieur aux prix du quartier, ils ont intenté un procès contre le bailleur. Devant le juge, ils ont invoqué le fait que le logement qu'ils occupaient était beaucoup plus petit que ceux cités en comparaison. Les magistrats leur ont donné raison. Ils ont estimé que les références qu'ils fournissaient étaient probantes, alors que celles apportées par le bailleur étaient inadaptées. La demande de réévaluation a donc été annulée (cour d'appel de Paris, 6e chambre B, 27 février 1997).