Etat des lieux : à rédiger avec soin

Tout locataire consciencieux qui quitte le logement où il a accumulé tant de souvenirs prend soin une dernière fois de son appartement : il change les joints des robinets, rebouche les trous, lessive la moquette. Une bonne attitude pour obtenir le remboursement de son dépôt de garantie. Car c'est en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie que le propriétaire peut être amené à effectuer des retenues sur les deux mois de caution.

La visite "contradictoire"

Lorsque le propriétaire (ou son représentant) remet les clés d'un nouveau logement, il en fait le tour avec son locataire. Leur présence à tous deux est requise pour assurer un état des lieux "contradictoire".

Ensemble, ils constatent par écrit l'état du logement : ils décrivent chaque pièce du sol au plafond, sans oublier les équipements (placards, cheminée), la robinetterie, les boiseries. Si l'électricité est coupée, le locataire notera des "réserves" pour pouvoir vérifier l'état de l'installation lorsque le courant sera rétabli.

Une rédaction précise s'impose

Il convient d'être très précis. Pour la moquette, par exemple, il faudra compléter le cas échéant l'indication "bon état" par "petite tache à l'entrée", ou, pour le plafond, par "peinture craquelée par endroits" L'excitation de l'emménagement pour l'un et le soulagement d'avoir trouvé un occupant pour l'autre ne doivent pas les conduire à rédiger un état des lieux dans l'urgence.

Enfin, ne pas oublier de mentionner le nombre de jeux de clés remis et de relever les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz.

Etat des lieux de sortie : qui paie les réparations ?

Il est indispensable de porter une attention au moins aussi grande à l'état des lieux de fin de location. Car le propriétaire s'appuiera sur les deux états des lieux pour retenir le montant des réparations dont il estimera son locataire redevable.

Ces dédommagements peuvent être liés à un défaut d'entretien (parquet anormalement usé parce qu'il n'a jamais été ciré, par exemple), à des remises en état locatives non effectuées (remplacement d'une vitre cassée) ou à des dégradations.

Combien coûte l'état des lieux ?

L'établissement de l'état des lieux est par principe gratuit, même si le propriétaire se fait représenter par un agent immobilier ou une autre personne de son choix. Mais il peut arriver qu'il ne souhaite pas effectuer cette formalité. Attention ! En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil).

S'il n'est pas possible de convenir d'un rendez-vous avec le propriétaire, le locataire devra faire dresser l'état des lieux par un huissier. Dans ce cas, ses honoraires sont fixés par la loi : 135,50 € (TTC), à partager par moitié entre bailleur et locataire.

À l'inverse, si ce dernier mandate un huissier alors que son propriétaire ne s'est pas opposé à l'établissement d'un état des lieux, il en supportera intégralement le coût et l'huissier pourra fixer librement ses honoraires.

Si l'occupant rencontre la même difficulté lorsqu'il quitte son logement, c'est moins grave. En l'absence d'état des lieux de fin de location, il appartiendra au bailleur de prouver que les dégradations sont le fait du locataire et n'ont pas été commises après son départ. Ces complications sont cependant source de tensions.

L'idéal consiste à réaliser ces deux étapes indispensables avec soin, pour bien entamer la relation locative et surtout bien la conclure !

Vigilance les jours d'après

Une fois l'état des lieux complété et signé, chacun récupère un exemplaire du document et le conserve jusqu'au jour du congé.

Les jours qui suivent l'entrée dans les lieux, si le nouvel occupant relève des problèmes qui n'avaient pas été remarqués, il aura avantage à les signaler au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Pour les éléments de chauffage, il dispose d'un mois à compter du début de la période de chauffe pour réclamer un état des lieux complémentaire.