Diagnostics immobiliers : les devoirs des bailleurs

Les bailleurs doivent financer des diagnostics immobiliers avant de louer leur logement. Il s’agit de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, depuis août dernier, du constat de risque d’exposition au plomb (Crep).

Par l’intermédiaire de l’agent immobilier

Pour ceux qui confient la gestion de la relation locative à un intermédiaire, les démarches sont simplifiées. "L’agent immobilier informe le propriétaire qu’il doit faire réaliser des diagnostics, explique René Pallincourt, président de la Fnaim. Le particulier peut donner une lettre de mission à l’agent mais la prestation sera payée par le client, c’est-à-dire le propriétaire." À l’inverse, il appartient au bailleur d’effectuer lui-même ces démarches s’il gère en direct la location de son bien.

Vérifier l’état des risques naturels et technologiques

Depuis le 1er juin 2006, un état des risques naturels et technologiques est obligatoire dès lors que le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (inondation, tremblement de terre ou logement situé à proximité d’une usine chimique, par exemple). Il est exigé à chaque changement de locataire. Pour savoir s’il est concerné par l’ERNT, le bailleur s’adressera à sa mairie ou sa préfecture.

Attention ! S’il n’annexe pas ce document au contrat de bail, le locataire peut demander au juge la résolution du contrat, ou une diminution du prix de la location. L’état des risques est valable six mois. À cet égard, il est conseillé de ne pas l’effectuer tant que l’on n’envisage pas de louer, au risque de signer le contrat de bail hors délais, ce qui donnerait au locataire la possibilité d’un recours.

Pour réaliser l’ERNT, inutile de faire appel à un professionnel. On peut se contenter de télécharger le document à remplir sur le site Web www.prim.net et se présenter dans sa mairie ou sa préfecture afin de récupérer l’ensemble des documents (une aide peut y être demandée pour monter le dossier). Ceux qui ne souhaitent pas réaliser ces formalités ou qui n’en ont pas le temps s’adresseront à un diagnostiqueur. Compter entre 30 et 70 €. Un écart qui incite à faire jouer la concurrence !

Un diagnostic énergétique informatif

Un propriétaire bailleur doit également, depuis juillet 2007, faire réaliser un diagnostic de performance énergétique. "Une bonne chose, selon Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe De Particulier à Particulier, car cela donne une évaluation des frais de chauffage et d’électricité au futur locataire."

Ce document informe ce dernier sur la consommation d’énergie du logement, afin qu’il puisse évaluer sa performance et éventuellement la comparer avec celle d’autres offres. On y trouve aussi des recommandations visant à améliorer cette performance. Si l’appartement mis en location est doté d’un système d’eau et de chauffage collectif, il faut demander au syndic les documents justifiant de la quantité d’énergie consommée par le logement.

Le DPE est valable dix ans et reste informatif : le locataire ne peut pas exiger du propriétaire qu’il fasse des travaux et ce dernier n’est pas tenu de suivre les recommandations. Son prix varie en fonction de la superficie du bien à diagnostiquer et de la complexité du diagnostic ; il coûte rarement moins de 150 €.

Un logement certifié sans plomb

Enfin, depuis le 12 août 2008, il faut remettre un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce Crep sera valable six ans, sauf s’il atteste l’absence de plomb ou une présence inférieure au seuil réglementaire (auquel cas il n’y a pas de terme de validité). Cette fois, le bailleur est tenu, le cas échéant, de faire les travaux nécessaires avant la mise en location. Seul un diagnostiqueur certifié et assuré pourra intervenir dans ce domaine.

Le Crep, le DPE et l’ERNT sont à présenter au moment de la signature du bail ou de son renouvellement. Ces documents doivent donc être à jour lorsque l’on signe un nouveau bail ou si le bail est expressément renouvelé, mais ils ne sont pas nécessaires en cas de reconduction tacite du contrat de location.

Déductions fiscales

Autant le savoir ! Les personnes qui ne sont pas soumises au régime du microfoncier, parce qu’elles perçoivent des revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 € ou qu’elles ont opté pour un régime d’investissement locatif, peuvent déduire de leur revenu brut foncier les dépenses relatives aux diagnostics immobiliers.

En effet, une instruction fiscale (n° 5 D-2-07 du 23 mars 2007) précise que "les dépenses de recherches d’analyse rendues obligatoires par la réglementation" (c’est le cas du diagnostic de performance énergétique et de l’état des risques naturels et technologiques) doivent être considérées comme des dépenses d’entretien déductibles.