Copropriété : les copropriétaires sont-ils tenus de payer les travaux qui affectent la cour intérieure commune à deux bâtiments ?

La copropriété se compose de deux bâtiments A et B dont les charges afférentes à chaque bâtiment sont bien séparées dans le règlement de copropriété. Une cour en partie commune située entre les deux bâtiments est en parfait état. Les copropriétaires du bâtiment A veulent entreprendre des travaux importants dans cette cour (démolition d'une dalle en béton, des paves, décaissement, mise en place d'aquadrin et raccordement en tuyau PVC dans le milieu de la dalle, mise en oeuvre d'une dalle de béton...), dans le but de régler un problème d'humidité dans les caves du bâtiment A et une façade de ce bâtiment. Ces travaux ne sont d'aucune utilité pour le bâtiment B si ce n'est les inconvénients durant les travaux (rejoindre la porte d'entrée). Le copropriétaire du bâtiment B doit-il participer aux charges engendrées par ces travaux ?

Réponse de l'expert

Constituent, en copropriété, des travaux d’entretien, de conservation et de réparation, les travaux de remise en état d’éléments usés ou dégradés mais sans amélioration. Ils doivent être décidés par l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. Ces charges de copropriété sont réparties en principe entre tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes (article 10 de la loi de 1965).

Toutefois, lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir une répartition des charges par bâtiment et prévoir que seuls les copropriétaires concernés par chaque bâtiment prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses (article 24 alinéa 2 de la loi de 1965 ; Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er avril 1987). Il y a alors spécialisation des charges générales et/ou des votes.

Si la spécialisation des charges n’a pas été prévue dans le règlement, une décision en assemblée générale peut être prise en ce sens à l’unanimité ; majorité requise pour la modification de la répartition des charges (article 11 de la loi de 1965)

Enfin lorsque les travaux relèvent des dépenses d’amélioration (apportant un élément nouveau de confort à l’immeuble), ils sont décidés en AG à la double majorité de l’article 26. L’AG décide également à la même majorité de la répartition du coût des travaux entre les copropriétaires. Cette répartition doit être proportionnelle aux avantages que chacun retirera de l’opération (article 30 de la loi de 1965). L’AG fixe aussi la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou éléments transformés ou créés.