Bien vendre son terrain en cinq étapes

Étudier la faisabilité du projet de vente du terrain

La première démarche consiste à vous rendre à la mairie, pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), selon les communes. « Ce document établit les règles d’urbanisme à suivre et vous permet d’étudier la faisabilité de votre projet », explique Patrice Petit, président de la commission de transaction à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Vous y trouverez les réponses à vos questions : êtes-vous en droit de céder une partie de votre terrain ? Ce dernier est-il constructible ? Quelle surface minimale doit-il faire pour permettre la construction d’une maison ?

Si le projet est réalisable, profitez-en pour vous informer sur les servitudes (conduites d’eau, de gaz et d’électricité, droit de passage…) et la possibilité de raccorder le terrain au tout-à-l’égout et au réseau d’eau potable, si ce n’est pas encore le cas.

Solliciter un géomètre-expert

Si vous vendez une partie d’un terrain, le recours à un géomètre-expert s’avère indispensable. Il intervient d’abord pour effectuer un relevé de la surface à détacher, en tenant compte de vos souhaits et du PLU. « Puis son rôle consiste à borner le périmètre du nouveau terrain, afin de garantir à l’acheteur ses contours et donc sa surface », complète Michel Ducroux, géomètre-expert à Aix-en-Provence.

Si le terrain est entouré par des propriétés privées, le géomètre-expert réunit les voisins pour étudier leur titre de propriété et les plans annexés à leur acte de vente, et recueillir leurs propos (on parle de « bornage contradictoire »). Il définit ensuite la limite séparant les deux propriétés et fait signer le procès-verbal de bornage par chaque voisin. Cette opération se concrétise sur le terrain par la pose de bornes.

Le géomètre-expert dépose alors en mairie une « déclaration préalable de division », autorisant la création d’un ou deux lots à construire – à partir de trois lots, il faut un permis d’aménager –, accompagnée d’un plan coté en trois dimensions (plan topographique). L’instruction dure un mois. Après accord de la mairie, le vendeur a l’obligation d’afficher la déclaration préalable sur le site pendant deux mois.

La mission du géomètre se termine avec l’élaboration du document d’arpentage (ou « document modificatif du parcellaire cadastral »), qui sert à identifier les nouvelles parcelles issues de la division et à mettre à jour le plan cadastral. Il devra être joint à l’acte de vente notarié.

Si vous vendez un terrain indépendant, le bornage n’est pas obligatoire, mais conseillé. N’hésitez pas à vérifier sur le site de l’ordre des géomètres-experts si votre terrain a déjà été borné. Beaucoup de vendeurs pensent à tort que consulter le registre cadastral suffit. Mais il ne fait pas autorité en matière de délimitation foncière, sauf en Alsace-Lorraine.

En général le coût du bornage incombe au vendeur. Il oscille entre 2 000 € et 7 000 € selon la surface du terrain à vendre, le nombre de propriétés voisines, et le géomètre-expert dont les honoraires sont libres. Raison de plus pour demander plusieurs devis avant de solliciter son intervention.