Faut-il investir dans une résidence de tourisme ?

Faut-il investir dans une résidence de tourisme ?

Acquérir un appartement ou une maison dans une résidence de vacances, bénéficier d'un rendement garanti et de séjours sur place : un pari gagnant à condition d'en mesurer les contreparties, souvent contraignantes.

Investir dans l'immobilier touristique, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l'eau… C'est le cocktail sympathique, en apparence du moins, que proposent les promoteurs qui commercialisent des résidences de tourisme.

Des logements de vacances "prêts à louer"

Ces ensembles de logements, ou parfois de petites maisons, sont construits pour être loués à la semaine aux vacanciers du monde entier. Pour cela, ils sont dotés d'un certain nombre de services (accueil, ménage…) et gérés par un exploitant professionnel, souvent une grande entreprise qui pilote des dizaines de résidences similaires dans toute l'Europe.

Ces sociétés ont des noms familiers, comme Pierre et Vacances ou Maeva. Ces exploitants ne souhaitent pas être propriétaires des logements qu'ils louent aux touristes, car ils estiment l'investissement trop lourd. Voilà pourquoi, chaque fois qu'une nouvelle résidence se construit, appartements et maisons sont mis en vente, un par un. À qui sont-ils proposés ? À des particuliers prêts à les acheter et à les louer longtemps à l'exploitant.

Résidence de tourisme : TVA remboursée et loyer garanti

La formule présente des avantages. Investir dans l'un de ces logements permet de récupérer auprès de l'administration fiscale la TVA payée sur le prix d'acquisition (19,6 %). Beaucoup de promoteurs épargnent cette démarche à leurs clients : ils font l'avance de cette TVA, ce qui évite à l'acheteur d'avoir à la financer… et permet au vendeur d'afficher des prix plus attractifs.

Mais attention ! Cette TVA n'est restituée qu'à condition que l'investisseur particulier conserve le bien pendant vingt ans. S'il le revend avant, il devra restituer au fisc la TVA correspondant aux années qui manquent pour atteindre cet anniversaire fatidique.

L'autre atout de la formule tient à la rentabilité qu'elle annonce. L'investisseur loue le logement à l'exploitant, qui signe avec lui un bail commercial de neuf à douze ans, verse un loyer (chaque trimestre ou chaque année), s'occupe de sous-louer le logement aux touristes et en paie les charges. L'acheteur connaît ainsi à l'avance le loyer net qu'il peut espérer pendant cette période. La rentabilité garantie est le plus souvent comprise entre 4 % et 5,50 % net par an.

Attention aux frais annexes

Qu'on ne s'y méprenne pas ! La rentabilité est calculée sur le prix hors taxes de l'investissement (puisque la TVA est remboursée). De plus, elle ne tient pas compte des frais à la charge du propriétaire : la taxe foncière, parfois très élevée dans les zones touristiques, ou les travaux de remise en état éventuels à la fin du bail.

Elle est en outre diminuée si l'investisseur ou sa famille souhaitent occuper son bien quelques semaines dans l'année.

Enfin, ce loyer est garanti… tant que l'exploitant remplit son rôle. S'il fait faillite, par exemple, les propriétaires de la résidence devront trouver un remplaçant, et négocier avec lui un nouveau bail et un nouveau loyer.

Une fiscalité attrayante pour les résidences de tourisme

De nombreux promoteurs font miroiter aux investisseurs des avantages fiscaux. Le dispositif de réduction d'impôt pour les loueurs meublés non-professionnels a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2014 (Loi de finances pour 2012) pour les logements faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui ont été :

  • soit acquis neufs ou en état futur d'achèvement,
  • soit achevés depuis au moins 15 ans et qui ont fait l'objet de travaux.

Le taux de la réduction d'impôt a été abaissé à 11 % pour les investissements réalisés à compter du 1er janvie 2012.

Résidence de tourisme : un investissemnt hasardeux

Avec les résidences de tourisme, la bonne affaire est-elle au rendez-vous ? Certains investisseurs en sont satisfaits.

D'autres ont eu de mauvaises surprises (soucis de construction ou déconvenues sur l'emplacement ou l'exploitant lui-même, notamment). Certes, c'est une solution pratique pour bénéficier d'un placement immobilier clés en main. Mais les prix de ces résidences sont souvent assez élevés, notamment comparés à ceux des logements anciens. À la fin du premier bail, il faudra parfois devoir financer des travaux de remise en état. Et rien ne dit que l'exploitant ne proposera pas alors de verser un loyer plus faible.

Enfin, au moment de la revente, il est généralement plus difficile de trouver preneur pour un logement en résidence de tourisme que pour un bien classique. Car souvent les candidats à l'acquisition recherchent un appartement ou une maison pour leur usage personnel. Dans ce cas, acheter dans une résidence où les touristes défilent à longueur d'année a de quoi faire hésiter…

Un lieu pour y séjourner ?

De nombreux promoteurs proposent aux investisseurs qui achètent un logement en résidence de tourisme de bénéficier de quelques semaines d'occupation chaque année, pas forcément dans le logement acheté, mais dans un autre similaire.

Un bon plan ? Pas nécessairement, car ce n'est pas gratuit. En réalité, ces semaines d'occupation sont considérées comme un loyer perçu en nature. Elles viennent donc diminuer la rémunération versée par l'exploitant, ce qui fait chuter la rentabilité locative parfois autour de 3 % seulement. Et elles sont imposables : la contrepartie financière notifiée sur le contrat doit être déclarée, au même titre que les loyers payés en argent.

Ceux qui sont séduits par le concept doivent savoir que certains promoteurs proposent aussi d'utiliser ces semaines d'occupation dans d'autres résidences du groupe, ou parfois même, moyennant des frais supplémentaires, à l'étranger. Un point à considérer avant d'acheter lorsque l'on souhaite varier ses lieux de séjour.