Investissement locatif : régime Scellier, Borloo ou Robien ?

Investissement locatif : régime Scellier, Borloo ou Robien ?

Instauré en 2009 en faveur des ménages qui investissent dans la pierre, le dispositif "Scellier" remplacera le "Robien" et le "Borloo" dès 2010. En attendant, les trois systèmes cohabitent.

Afin d'inciter les particuliers à acheter dans l’immobilier neuf un bien destiné à la location, l'État leur octroie des avantages fiscaux. En contrepartie, ils doivent louer le logement non meublé pendant au moins neuf ans, parfois quinze ans, en respectant un plafond de loyer.

"Une telle opération permet de diminuer son impôt, d’accroître son patrimoine, de disposer de revenus complémentaires grâce aux loyers et de préparer sa retraite", explique Yannick Ainouche, membre du Syndicat national des résidences de tourisme.

Le "Scellier" relance l'immobilier locatif

Applicable de 2009 à fin 2012 et limité à une seule acquisition par an, le dispositif "Scellier", du nom du député du Val-d’Oise qui l’a proposé (loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, J.O. du 31), vise à relancer un marché de l’immobilier locatif particulièrement atone depuis un an.

Une réduction d'impôt

Le dispositif "Scellier" accorde une réduction d’impôt de 25 % du prix d’achat du logement, retenu dans la limite de 300 000 €, étalée sur neuf ans (2,78 % par an), soit un avantage maximal en impôt de 8 333 € par an. Le taux de 25 % s’applique aux investissements réalisés en 2009 et 2010.

"La réduction d’impôt sera de 20 % pendant neuf ans pour un achat effectué en 2011 et 2012, soit 2,22 % par an", avertit Jean Bosvieux, directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Soit une économie maximale d’impôt de 6 666 € par an.

Ainsi, un particulier qui acquiert 180 000 € un appartement locatif en 2009 pourra soustraire de son impôt 5 000 € chaque année pendant neuf ans. S’il attend 2011 pour se lancer, à prix égal, la réduction d’impôt s’établira à 4 000 €.

L’abattement commence à s’appliquer l’année qui suit la mise en location du bien : si une personne achète un studio neuf en novembre 2009 et le met en location en janvier 2010, la soustraction apparaîtra sur l’impôt qu’elle réglera en 2011.

Point à signaler : comme en "Robien", il est permis de louer son bien à ses enfants ou à ses parents, à condition qu’ils établissent une déclaration de revenus indépendante.

Une fiscalité spécifique aux revenus fonciers

Outre cette réduction d’impôt, l’investisseur bénéficie de la fiscalité spécifique aux revenus fonciers (ou loyers perçus). Ces derniers sont imposables après qu’il en a déduit les charges (taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparation…) et les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’achat du logement.

Parallèlement, lorsque les dépenses occasionnées dépassent les recettes, cette perte - déficit foncier en langage fiscal - s’impute sur son revenu global annuel dans la limite de 10 700 €, ce qui entraîne, mécaniquement, une baisse de l’impôt sur ses revenus d’activité.

L'option "Scellier social"

Le dispositif "Scellier" comporte une option, appelée "Scellier social", qui permet de prolonger l’avantage fiscal au terme des neuf ans, à raison de deux périodes de trois ans.

À la clé, un abattement spécifique de 30 % des revenus fonciers dès la première année et une réduction d’impôt égale à 2 % par an du prix de revient du logement au-delà de la neuvième année, soit un avantage fiscal maximal de 37 % en quinze ans pour un investissement réalisé en 2009 ou 2010 (25 % + 12 %).

En contrepartie, les bailleurs sont tenus d’appliquer des plafonds de loyer moindres et de réserver leurs biens à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil et qui, cette fois, ne sont ni leurs descendants, ni leurs ascendants.

Attention ! Le choix de cette option doit s’opérer avant l’entrée dans les lieux du premier locataire et s’impose pendant toute la durée de l’avantage fiscal : il n’est pas possible de passer du "Scellier" au "Scellier social" ou inversement en cours de route.

Les plafonds de loyers et de ressources

Plafonds des loyers

Les dispositifs "Scellier", "Scellier social", "Robien" et "Borloo" imposent aux bailleurs de respecter un plafond mensuel de loyer par mètre carré (charges non comprises) variable selon la zone géographique.

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DISPOSITIF ZONE A ZONE B1 ZONE B2
"Borloo" 17,32 € 12,04 € 9,85 €
"Scellier social"
"Robien" 21,65 € 15,05 € 12,31 €
"Scellier"

Source : arrêté du 29 avril 2009 (J.O. du 3 mai).

"Borloo" et "Scellier social" : plafonds des revenus des locataires

Pour bénéficier du dispositif "Borloo" ou du "Scellier social", il convient de réserver la location du bien aux locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond annuel, qui dépend de la zone géographique.

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COMPOSITION

DU FOYER LOCATAIRE

ZONE A ZONE B1
ZONE B2
Personne seule 43 753 € 32 499 € 29 791 €
Couple 65 389 € 47 725 € 43 749 €
Personne seule ou couple ayant :
1 personne à charge 78 602 € 57 135 € 52 374 €
2 personnes à charge 94 153 € 69 146 € 63 384 €
3 personnes à charge 111 459 € 81 156 € 74 394 €
4 personnes à charge 125 421 € 91 544 € 83 916 €
Majoration par personne supplémentaire à charge 13 979 € 10 398 € 9 531 €

Source : arrêté du 29 avril 2009 (J.O. du 3 mai).

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.

Zone B1 : agglomérations de 250 000 habitants et plus, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d'Azur, Dom et Corse.

Zone B2 : agglomérations de 55 000 habitants et plus, autres zones frontalières ou littorales ou à la limite de l'Ile-de-France.

L’amortissement "Robien"

La réduction d’impôt "Scellier" remplacera les systèmes d’amortissement "Borloo" et "Robien" à partir du 1er janvier 2010. Ainsi, ceux qui souhaitent investir en 2009 ont le choix entre ces trois régimes.

Le "Robien" permet de défalquer de ses revenus fonciers, outre les charges engendrées par la location, la moitié du coût d’acquisition du logement sur neuf ans : 6 % par an pendant sept ans puis 4 % par an les deux années suivantes.

Toujours à condition de louer le logement non meublé pendant neuf ans et de ne pas dépasser un plafond de loyer, variable selon la zone géographique.

L'amortissement "Borloo"

Plus puissant, l’amortissement "Borloo" donne la possibilité de soustraire de ses revenus fonciers 65 % de la valeur du logement.

En effet, il reprend le "Robien" pour les neuf premières années, puis prévoit une déduction annuelle de 2,5 % pendant deux périodes consécutives de trois ans. Il s’y ajoute un abattement spécifique de 30 % sur les loyers avant qu’ils soient soumis à l’impôt.

En contrepartie, il convient de respecter des conditions de location plus contraignantes : loyers inférieurs à ceux du marché et sélection des locataires en fonction de leurs ressources.

Choisir le "Scellier"

Quel dispositif choisir ? Le "Scellier" se distingue de ses deux aînés par sa simplicité. Le mécanisme de la réduction d’impôt est facilement compréhensible et immédiatement chiffrable. Inutile de recourir à un conseiller financier !

Ensuite, l’aide fiscale du "Scellier" - forfaitaire - intéresse un plus grand nombre de bailleurs, notamment ceux qui ne disposent pas de revenus très importants et ne sont pas imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu.

Pour autant il n’intéresse pas la totalité des contribuables. Par exemple, pour un investissement de 150 000 €, il convient de payer au moins 4 170 € d’impôts par an (150 000 x 2,78 %) pour profiter pleinement de la réduction fiscale…

Le "Scellier" n'est pas un crédit d'impôt

Car il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt : le Trésor public ne versera pas la différence au contribuable ! Ainsi, avec 2 000 € d’impôts annuels, ce dernier bénéficie d’un abattement du même montant, mais il ne peut pas soustraire les 2 170 € restants. Dommage… même s’il est autorisé à reporter l’excédent sur les années suivantes (dans la limite de six).

"Plus complexes, les “Robien” et “Borloo” demeurent attractifs pour les contribuables déjà rodés à l’investissement locatif et le plus lourdement imposés", signale Philippe Morel, directeur commercial chez Bouygues Immobilier.

En effet, grâce à l’amortissement, on creuse son déficit foncier, ce qui permet d’amoindrir son revenu global imposable et, à l’arrivée, de faire une économie supplémentaire d’impôt.

Pas d’aveuglement fiscal

"Scellier", "Robien" ou "Borloo" ? Pour un même logement, le choix dépend de la situation fiscale de l’investisseur. "Le contribuable assez fortuné pour réaliser plusieurs investissements en 2009 est en droit de cumuler les régimes", mentionne Philippe Morel.

Par exemple, s’il achète en septembre deux appartements neufs, l’un de 140 000 € et l’autre de 200 000 €, la location du premier en "Scellier" se traduira par une réduction d’impôts de 35 000 € en neuf ans (3 889 € par an), et celle du second en "Robien" lui permettra de déduire de ses revenus fonciers 100 000 € sur cette même période (11 111 € par an).

"La motivation fiscale n’est pas suffisante pour se lancer dans le placement immobilier, met en garde Yannick Ainouche. Avant tout, il convient d’acquérir un bien de qualité, proche des transports, des commerces et des écoles." Et de vérifier l’existence d’une demande locative durable, car un bien non loué ne rapporte pas de revenus et prive son propriétaire de tout avantage fiscal…

Des zones géographiques définies

À cet égard, on notera qu’à l’origine le "Scellier" était centré vers les zones géographiques où la demande de logement dépassait l’offre. La loi entendant orienter les investisseurs là où il fallait couvrir un besoin en logements locatifs, le dispositif excluait la zone C, où les promoteurs avaient construit davantage de biens que le marché ne pouvait en absorber.

Après débats, la loi n’est pas revenue sur cette limitation, mais a notamment étendu le dispositif aux résidences médicalisées et aux résidences de tourisme. Depuis lors, un "arrêté de zonage" modifie le classement de 1 224 communes, de C vers B ou inversement.

"Une mesure destinée à favoriser la liquidation des stocks de logements non vendus, commente François Senan, courtier en crédit, au risque que les investisseurs peinent à les louer dans de bonnes conditions." Cependant, l’arrêté a exclu la zone C du "Borloo" et du "Robien" (permis de construire postérieurs au 4 mai).