Vente d’un bien immobilier : la part du fisc

Abattements après cinq ans

Une fois la plus-value brute déterminée, d’autres éléments viennent atténuer la base taxable, en particulier un abattement de 10 % par année de détention après la cinquième année. Résultat : en 2009, tout bien immobilier détenu depuis plus de quinze ans est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. "Dans ce domaine, il faut bien choisir le moment où l’on vend, insiste Me Pagès. À un ou deux mois près, on peut parfois bénéficier de 10 % de plus d’abattement, ce qui n’est pas négligeable."

Ensuite, un abattement fixe de 1 000 € s’applique sur la plus-value taxable. Il est doublé s’il s’agit d’un bien commun ou détenu en indivision.

Une fois le montant de la plus-value imposable dégagé, l’impôt est calculé au taux de 16 %, augmenté des contributions sociales (12,1 % en 2009). Depuis la réforme de 2004, c’est le notaire qui se charge d’effectuer la déclaration et de prélever l’impôt pour le compte de l’administration fiscale. "Une intervention facturée 54,75 € HT pour un dossier simple", indique Me Villin.

Comment évaluer la durée de détention d'un bien ?

L’abattement de 10 % par année de détention se calcule non pas prorata temporis mais par période de douze mois. Exemple avec un bien acquis le 10 mars 2000 et vendu le 10 mai 2009 : la période bénéficiant de l’abattement s’étend du 10 mars 2005 au 10 mai 2009, soit quatre ans et deux mois. L’abattement portera donc seulement sur les quatre années complètes de possession.

Lorsque le bien a été démembré, c’est-à-dire détenu par un usufruitier et un nu-propriétaire, la durée de détention retenue est celle de la première des deux acquisitions. Exemple : un père décède le 15 janvier 1999. Son épouse recueille l’usufruit du logement et le fils la nue-propriété. Au décès de sa mère en juillet 2008, le fils possède la pleine propriété du logement. La durée de détention ouvrant droit à l’abattement est calculée à compter du 15 janvier 2004 (15 janvier 1999 + cinq ans).