Vente d’un bien immobilier : la part du fisc

Base du calcul : la plus-value nette

Faute de répondre à l’une de ces conditions (Instruction fiscale n° 8 M-1-05 du 4 août 2005), les personnes qui vendent une résidence secondaire, un logement locatif ou un lot reçu en héritage risquent de devoir payer l’impôt. Sur quelle base se calcule-t-il ? Pas sur le montant de la vente ni même sur celui de la plus-value brute.

Le calcul de la taxation commence par la détermination de la plus-value nette, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession, minorée des frais de mise en vente, et celui auquel le bien avait été acheté, augmenté, lui, de certains frais.

S’agissant du prix de cession, c’est assez simple, sa valeur est indiquée dans l’acte notarié qui fait foi. Il est également possible d’en retrancher certains frais définis par décret (notamment la TVA, la commission d’agence, les frais de mainlevée d’hypothèque, les diagnostics obligatoires), à condition de justifier de leur paiement !

Calculer la valeur d’acquisition

La détermination de la valeur d’acquisition est plus complexe. On l’augmente des droits d’enregistrement ou de la TVA, des frais de contrat (honoraires du notaire, commission d’agence). S’il s’agit d’un bien reçu par donation ou succession, on additionne les émoluments du notaire, les frais de timbre et de publicité foncière, les droits de donation ou succession.

Deux solutions s’offrent au contribuable. Il peut faire état des frais réels, à condition de fournir les justificatifs correspondants. À défaut, le fisc admet qu’il ajoute 7,5 % de la valeur d’acquisition. "À partir d’un prix d’achat de 120 000 €, la déduction forfaitaire de 7,5 % est plus favorable au contribuable, alors qu’en dessous il vaut mieux opter pour la prise en compte des frais réels", note Me Michel Pagès, notaire à Nice.

À ce total, le vendeur ajoute les dépenses liées aux travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) qu’il a réalisés, factures des entreprises à l’appui. "Avant la réforme de 2004, le fisc admettait les travaux réalisés par soi-même, mais plus maintenant", indique Me Christophe Villin, notaire à Dinan.

Attention ! Les travaux ayant fait l’objet d’une déduction des revenus fonciers, d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne sont pas admis. S’il ne peut justifier de travaux, le contribuable dispose d’une autre solution : appliquer un forfait de 15 % sur le prix d’achat. À condition, cette fois, qu’il possède son bien depuis cinq ans au moins.