ISF : évaluer son patrimoine immobilier

Au moment de se pencher sur son patrimoine immobilier, le contribuable assujetti à l'ISF doit déclarer la "valeur vénale" de ses biens, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être vendus le 1er janvier de l'année d'imposition. Dans la pratique, l’exercice s’avère délicat, car, à la différence des valeurs boursières, aucun cours officiel ne détermine leur prix.

Assujetti à l'ISF : déterminer la valeur de ses biens

Pour la résidence principale ou secondaire, la méthode le plus couramment utilisée revient à déterminer une valeur en fonction des biens de même nature vendus récemment dans le quartier. C’est celle retenue par l’administration fiscale en cas de contestation.

L’idéal serait de se référer au prix de vente de l’appartement du même palier mais la réalité offre rarement ce type de comparaison. La première démarche consiste donc à se reporter aux prix moyens publiés par les chambres des notaires sur le site www.immoprix.com.

A noter : la valeur vénale de la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%.

Des éléments qui dopent la valeur du bien

Le prix moyen ne suffit pas, car une kyrielle d’éléments pondèrent le prix d’un bien à la hausse ou à la baisse : l’environnement (proximité des commerces, écoles et transports en commun), la rue, le bâti, l’état de l’immeuble, celui du logement, sa superficie, son exposition, son degré de confort, la qualité de ses équipements…

"Plus un appartement se situe à un étage élevé, plus il coûte cher, excepté si l’immeuble ne dispose pas d’un ascenseur", complète Éric Martinot-Lagarde, expert immobilier à Paris Notaires Services au sein de la Chambre des notaires de Paris.

La présence d’un balcon ou d’une terrasse augmente aussi le prix du bien. La valeur d’un balcon haussmannien au cinquième étage cote environ 10 % du prix au mètre carré du logement. Celle d’une terrasse dans un immeuble des années 1980 s’établit généralement entre 30 et 50 % du prix de référence au mètre carré, mais si elle ne présente aucun vis-à-vis, sa valeur au mètre carré rejoint alors celle du logement.

À l’inverse, des charges élevées, un ravalement de toiture sans cesse repoussé, des impayés au sein de la copropriété minorent la valeur de l’appartement.

"Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires fourmillent à cet égard d’informations instructives", mentionne Marc Gaillard, à la Compagnie nationale des experts immobiliers (CNEI). Elles permettent d’étayer l’écart de la valeur ISF avec les biens comparables vendus dans le quartier.

S’agissant d’une maison, on appliquera une décote en raison d’une mitoyenneté, d’un terrain exigu, de nuisances sonores liées à la proximité d’un réseau ferré, ou des contraintes imposées par le périmètre des monuments historiques, ou d’une servitude de passage, par exemple.

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