Impôts locaux : comment sont-ils calculés ?

Pour boucler leur budget de fonctionnement et maintenir leurs investissements, la plupart des collectivités locales ont dû augmenter le taux d’imposition des quatre principaux impôts qu’elles perçoivent : taxe d’habitation, taxe sur le foncier bâti, taxe sur le foncier non bâti et taxe professionnelle.

Taxe d'habitation et taxe foncière en hausse dans les grandes villes

"Plus des trois quarts des départements et deux tiers des villes de plus de 100 000 habitants ont voté des taux en forte progression, indique Nicolas Laroche, responsable de l’observatoire SFL-Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales.

Toutes taxes confondues, l’augmentation des taux atteint en moyenne 6,8 % pour les départements et 3,8 % pour les grandes villes. C’est la plus forte hausse constatée en dix ans."

Augmentations limitées dans les petites villes

Les petites villes ont fait preuve de plus de modération, remarque l’Association des petites villes de France : "Nous constatons que 52 % d’entre elles n’ont pas augmenté leur taux alors même que la première année de mandat est parfois considérée comme propice à un tel relèvement." Même clémence dans les Régions, qui ont limité la hausse à 0,7 % en moyenne, avec là encore des disparités importantes.

La pression fiscale de l'Etat

L’État a par ailleurs fortement revalorisé la base de calcul des trois taxes pesant sur les ménages : 2,5 %, contre 1,6 % l’année dernière. Une inflation d’autant plus difficile à admettre que la plupart des contribuables ne comprennent pas comment leurs impôts locaux sont calculés.

Comme en témoigne Cécilia, ex-locataire d’un deux-pièces de 40 m2 à Boulogne (Hauts-de-Seine) dans un immeuble ancien pour lequel elle payait 512 € de taxe d’habitation. Son propriétaire lui ayant donné congé, elle a trouvé un studio de 33 m2, à quelques rues de là, dans un immeuble neuf. Elle s’attendait à ce que sa taxe d’habitation diminue. Or celle-ci a grimpé à 689 €. Difficile à supporter pour un budget déjà serré. La raison ? Les impôts locaux ne dépendent pas de la surface du logement, mais de sa "valeur locative".

Le calcul de la "valeur locative"

Comment est-elle calculée ? En fait, chaque logement est classé dans une catégorie allant de 1 pour "grand standing" à 8 pour "insalubre". Puis l’administration fiscale détermine sa superficie pondérée, établie à partir de sa surface réelle à laquelle s’appliquent plusieurs correctifs pour tenir compte de l’état d’entretien de l’immeuble, de sa localisation dans la commune, de sa situation particulière (voisinage, vue, proximité des espaces verts) et de ses éléments de confort (chauffage central, ascenseur).

Par exemple, pour un appartement neuf de 70 m2 dans un immeuble avec ascenseur, classé en catégorie 5, situé au centre-ville de Rennes à proximité d’espace verts, on aboutit à une surface pondérée de 131 m2. Cette surface est ensuite multipliée par une valeur au mètre carré qui dépend de la catégorie du logement et du niveau des loyers pratiqué en 1970, actualisé en 1980 et revalorisé depuis par un coefficient forfaitaire annuel national.

La dernière campagne d’évaluation des valeurs locatives dans l’ancien a été effectuée en 1970 ! Une nouvelle estimation était certes prévue en 1980, mais elle n’a jamais été réalisée, de crainte que cela ne conduise à augmenter de manière trop importante les impôts locaux de certains contribuables. La valeur locative des immeubles neufs est, elle, fixée lors de leur construction.

Des inégalités manifestes

C’est la raison pour laquelle, au sein d’une même ville, voire d’un même quartier, deux logements apparemment similaires, mais l’un situé dans un bâtiment ancien et l’autre dans du neuf, peuvent présenter des valeurs locatives très différentes.

À l’inverse, c’est aussi pour cette raison que certains logements sociaux construits dans les années 1960 et dotés à l’époque des derniers éléments de confort affichent souvent une valeur locative plus élevée que certains appartements plus anciens situés en centre-ville qui ne disposaient pas, à cette époque, de sanitaires individuels.

Résultat : aujourd’hui, la taxe d’habitation d’un appartement parisien haussmannien rénové à la fin des années 1970 peut être inférieure à celle d’un appartement construit au début des années 1980, mal entretenu et situé dans une banlieue défavorisée !

Les plus fortes hausses en 2009

• Régions. Alsace : + 6,4 % ; Limousin : + 5,3 % ; Auvergne : + 5 %.
• Départements. Hautes-Alpes : + 30 % ; Nord : + 17,6 % ; Cher : + 16,9 %.
• Villes. Nice : + 14,8 % ; Argenteuil : + 13,9 % ; Grenoble : + 12,6 % (taxe d’habitation) et + 13,1 % (foncier bâti).

Les raisons de la hausse des impôts locaux

Après deux années de relative modération, vos impôts locaux risquent de fortement augmenter cette année. Pour au moins deux raisons. Les communes et les départements sont confrontés à une chute de leurs recettes à la suite du retournement du marché immobilier ancien. La diminution du nombre de ventes a en effet entraîné une baisse importante des droits de mutation perçus par les collectivités locales. 

Et celles-ci doivent faire face à des dépenses d’aide sociale toujours en hausse, en particulier avec la généralisation du revenu de solidarité active (RSA), la montée en charge de la prestation de compensation du handicap et l’augmentation du nombre de bénéficiaires de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA).