Et si vous étiez redevable de l'ISF ?

On n'a pas toujours conscience de la valeur de son patrimoine. Rien d'étonnant : les prix de la pierre se sont envolés ces dernières années et les actions ont effectué une belle remontée depuis 2003. Fiscalement parlant, cela rend certains ménages éligibles à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

"Le phénomène peut concerner des contribuables partout en France, notamment ceux qui ont hérité d'un bien immobilier familial sur la Côte d'Azur ou dans une ville balnéaire", prévient Me Natacha Le Quintrec, avocate fiscaliste parisienne.

Evaluez votre patrimoine

Propriétaire de votre résidence principale, vous disposez d'autres biens fonciers ? Par prudence, faites vos comptes, car il relève de votre seule responsabilité d'évaluer votre patrimoine, tel qu'il existait au 1er janvier de l'année, et de le déclarer spontanément si, après déduction de vos dettes, il atteint au moins 790 000 € (seuil 2009 de l'ISF). Le cas échéant, vous aurez ensuite jusqu'au 15 juin, délai de rigueur, pour effectuer votre déclaration et régler l'impôt.

Problème : il n'existe pas de cote "officielle" des biens immobiliers. Vous devez prendre en compte leur valeur vénale, soit le prix que vous auriez pu en tirer si vous aviez vendu le 1er janvier. Il s'agit de fixer un prix cohérent au regard des terres ou des logements similaires vendus dans la même zone géographique. "C'est sur cette base-là que le fisc se fonde pour effectuer ses contrôles, commente Me Le Quintrec. Toute transaction immobilière est enregistrée auprès de l'administration fiscale, qui dispose de tous les prix des ventes réalisées."

En pratique, renseignez-vous sur les transactions intervenues récemment dans votre quartier. Des notaires de famille effectuent gracieusement une estimation personnalisée. Quant aux agents immobiliers, ils réalisent des évaluations gratuites pour les propriétaires qui envisagent de vendre.

N'oubliez pas les abattements

Des correctifs minorent la valeur des biens immobiliers. Ainsi, un abattement de 20 % s'applique à la résidence principale. De même, il est admis que les biens loués ou détenus en indivision (y compris entre conjoints) bénéficient d'une décote identique à celle qui leur serait appliquée à la vente (un logement occupé se négocie en général 30 % moins cher qu'un vide). Notez que seul l'usufruitier d'un bien démembré entre nue-propriété et usufruit doit l'inclure dans son patrimoine assujetti à l'ISF, et ce pour sa valeur en pleine propriété.

La spécificité des terres agricoles

Au registre du foncier, un sort particulier est réservé aux terres agricoles et aux corps de ferme. Tant que vous en assurez l'exploitation, ils sont exonérés d'ISF au titre des biens professionnels. Mais ce n'est plus le cas si vous avez pris votre retraite !

Pour évaluer leur prix, vous pouvez retenir le barème publié chaque année par le ministère de l'Agriculture. "Situées en zone périurbaine, les terres agricoles non exploitées doivent être déclarées sous une valeur constructible bien supérieure, commente René Le Fur, notaire à Audierne (Finistère). L'ancien exploitant agricole peut toutefois continuer à bénéficier d'une exonération s'il consent un bail à fermage d'une durée minimale de dix-huit ans à un descendant, un ascendant, un frère ou une sœur."

Autre solution, le bail à métayage, d'une durée minimale de neuf ans, permet également de soustraire intégralement les propriétés agricoles de l'assiette taxable.

Inclure les placements et les dettes

Pensez à adjoindre les autres éléments de votre patrimoine au 1er janvier. Tout compte : votre voiture (référez-vous à l'une des cotes de l'occasion), le mobilier, les comptes bancaires, les livrets (y compris ceux de vos enfants mineurs), etc. Quant aux placements, les états qui vous sont communiqués par votre banque en début d'année vous guideront.

Tout additionné, il ne vous reste plus qu'à retrancher le capital restant dû sur vos crédits en cours, et le montant estimé des impôts locaux et sur le revenu de l'année 2008 (ils sont en effet considérés comme des dettes certaines).

Si le total dépasse 770 000 €, prenez le chemin du centre des impôts pour y retirer un formulaire de déclaration. À moins que vous n'optiez pour la politique de l'autruche. À vos risques et périls : le fisc dispose de dix ans pour vous demander des comptes sur votre patrimoine au 1er janvier 2009.