Se lancer dans l’investissement locatif

Dépenses sans recettes

Avant de rencontrer un locataire, il faut avoir acheté. Afin de mettre toutes les chances de son côté, avant d’entamer la visite des bureaux de vente des programmes neufs, on effectuera quelques simulations chiffrées. C’est que le chant des sirènes de la défiscalisation a attiré plus d’un investisseur qui s’est ensuite mordu les doigts d’avoir oublié d’intégrer dans son projet les aléas d’une opération immobilière. Et ils ne manquent pas. À ceux qui maîtrisent mal les arcanes de la gestion patrimoniale, l’Association nationale pour l’information sur le logement (Anil) propose un outil de calcul.

"Il s’agit d’un simulateur, explique Jean Boisvieux, chargé des études à l’Anil, qui incite à passer en revue - et à chiffrer - tous les aspects d’un investissement immobilier, en particulier ceux auxquels un non-professionnel ne penserait pas." Il commence par mettre l’accent sur l’une des caractéristiques de l’immobilier : son préfinancement.

Si on s’oriente vers un logement neuf - celui qui reçoit le plus de soutien des pouvoirs publics -, on finance le bien avant qu’il ne commence à rapporter : 5 % du prix à la réservation, 30 % à l’achèvement des fondations, 40 % lorsque les murs extérieurs et la toiture sont posés, 20 % à la fin des travaux, et les 5 % restants à la réception du logement. Pendant plusieurs mois, le coût du crédit sera supporté par les seules économies de l’investisseur.

L’enjeu du loyer

Une fois le logement livré, démarre la recherche d’un "bon" locataire. D’une part parce que l’avantage fiscal est lié au fait de louer le bien pendant neuf ans, et d’autre part parce que l’équilibre financier du projet repose sur les loyers ! La première location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement du logement, et l’administration fiscale (instruction fiscale n° 5 D-3-05 du 21 février 2005) ne tolère pas de vacance supérieure à douze mois entre deux locataires. "Cette période de battement doit être prise en compte dans le plan de financement ; nous l’évaluons à un mois tous les trois ans", insiste Jean Boisvieux.

Afin de trouver un locataire et - surtout - de le garder, déterminer un loyer raisonnable s’impose. Mieux vaut d’ailleurs un loyer légèrement inférieur au marché pour que les locataires aient envie de s’y fixer. Dans le cas contraire, ils risquent de n’y demeurer que… le temps de trouver un point de chute moins coûteux. Or une forte rotation des locataires dégrade la rentabilité locative. Autre conseil : ne pas tabler sur de fortes évolutions de loyers. "Un taux de croissance de 2 % l’an relève d’une démarche volontairement très prudente", défend Jean Boisvieux.

Offre d'abonnement : Abonnez-vous à Dossier Familial à partir de 18 €