Se lancer dans l’investissement locatif

Sur le papier, la formule de l’investissement locatif regorge de promesses : un particulier achète un bien à crédit, les loyers perçus couvrent les mensualités de l’emprunt, sous le regard bienveillant de l’État qui accorde, dans certains cas, des avantages fiscaux. À terme, on s’est constitué un patrimoine sans consentir un sacrifice financier trop élevé et, une fois le prêt remboursé, on continue à percevoir un revenu. Un schéma idéal pour préserver son niveau de vie à la retraite.

Ce tableau idyllique, certains investisseurs ne s’y reconnaissent pas. Car la face noire de l’immobilier locatif existe : un locataire qui ne paie pas, un programme mal ficelé, des avantages fiscaux qui partent en fumée, et le rêve vire au cauchemar. Pourtant, bien conçu, l’investissement immobilier mérite une place de choix dans un patrimoine.

Différentes façons d’investir

En général, on commence à envisager ce placement après l’acquisition de sa résidence principale, mais ce n’est pas systématique. Certains locataires habitant dans une grande ville très cotée ne disposent parfois pas des moyens suffisants pour devenir propriétaires d’un appartement plus vaste pour loger leur famille, mais peuvent en revanche acquérir une petite surface et arrondir leurs revenus. Une bonne façon pour eux de mettre un pied dans l’immobilier.

Quand il achète suffisamment jeune, l’épargnant bénéficie, dix, quinze ou vingt ans plus tard, d’un complément de revenus grâce aux loyers perçus après qu’il a intégralement remboursé le crédit. La palette est vaste. Il peut choisir de conserver le bien en l’état, de le vendre et de donner une autre destination au capital récupéré, ou de l’utiliser comme résidence secondaire. Dans ce cas, évidemment, il n’y a plus de complément de revenus, mais un gain en qualité de vie.

Autre destination de l’immobilier locatif : le logement de sa progéniture. Schéma classique : des parents achètent un studio pour y installer leur enfant qui débute un cursus universitaire, puis le mettent en location une fois les études achevées. Attention cependant, ce montage n’entre pas dans le cadre des avantages fiscaux de type Robien ou Borloo, pour lesquels le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.

Plusieurs régimes fiscaux

Or la motivation fiscale reste souvent déterminante dans le choix d’un investissement locatif, qu’elle se traduise par un simple abattement sur les loyers (régime microfoncier) ou l’amortissement du coût d’acquisition du logement dans le cadre des dispositifs Robien ou Borloo. "Je mets en garde mes clients : derrière les carottes fiscales, il y a toujours une contrainte. L’investissement locatif permet avant tout de placer de l’argent dans l’immobilier, de s’encourager à épargner grâce à l’emprunt, et de percevoir des revenus complémentaires. La fiscalité ne doit pas être l’objectif principal", rappelle, prudent, Me François Carré, notaire à Paris.

Ce n’est pas sans raison que les pouvoirs publics soutiennent depuis des années l’immobilier locatif par des mécanismes auxquels les politiques ont laissé leur nom, de Méhaignerie à Borloo, en passant par Quilès, Périssol, Lienemann, Besson et Robien ou, dans un autre registre, Malraux, Girardin et Demessine.

"Les logements sociaux ne peuvent pas suffire à répondre à une demande sans cesse croissante. L’État incite donc les particuliers à réaliser des investissements locatifs, via la fiscalité. Et cela crée une dynamique positive pour l’économie française en développant le secteur de la construction", confirme Me Carré. Aujourd’hui, les avantages fiscaux sont cependant soumis à des contraintes sociales, le montant des loyers étant encadré en fonction des zones géographiques et du dispositif choisi.