Investissement locatif : une fiscalité pluriannuelle

Du plus simple - le microfoncier - au plus complexe - le report des déficits fonciers -, le régime fiscal sous lequel placer son investissement locatif nécessite d’effectuer un peu de prospective.

En effet, hors régime du microfoncier, le contribuable qui opte pour tel ou tel mode d’imposition des revenus fonciers (le terme "fiscal" qui désigne les loyers perçus d’une location non meublée) s’engage en général à le conserver pendant trois à… neuf ans et plus. Il convient donc de bien faire la part des avantages et des inconvénients de chacune des modalités de taxation de ce revenu.

La simplicité du microfoncier

Les bailleurs qui achètent un logement ancien sans rechercher d’avantages fiscaux particuliers ont accès à un régime d’imposition simplissime, celui dit du microfoncier. Une seule condition : que les loyers qu’ils encaissent ne dépassent pas 15 000 € par an. Mais… parfois, abandonner ce régime forfaitaire pour rédiger une déclaration de revenus fonciers et déduire des charges se révèle plus avantageux.

De fait, si certains investisseurs souhaitent alléger leur impôt grâce aux dispositifs Borloo ou Robien, d’autres jugent ces mécanismes trop contraignants et préfèrent acheter un logement ancien, souvent moins cher et mieux situé qu’un programme neuf, et fixer le loyer sans autre contrainte que celle de trouver un locataire.

Difficile de rêver plus sommaire : lors du dépôt de la déclaration de revenus, il suffit d’indiquer le montant total des loyers encaissés dans l’année sur le formulaire général (n° 2042). Pas de charges à déduire, ni de calcul à faire : l’administration fiscale applique elle-même un abattement de 30 %.

Ainsi, seuls 70 % des loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu. « Le seuil de 15 000 € n’inclut pas les provisions pour charges locatives demandées au locataire et encaissées par le propriétaire », souligne Nathalie Ezerzer, directrice juridique adjointe de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Les exclus du microfoncier

Les investisseurs qui entendent profiter d’un régime fiscal spécial (Borloo, Robien) n’ont pas accès au microfoncier. Ce régime est en outre réservé aux revenus fonciers, c’est-à-dire aux loyers tirés de la location de logements non meublés. Les locaux meublés relèvent, eux, du régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Enfin, les bailleurs qui perçoivent plus de 15 000 € de revenus fonciers par an sont tenus de les soumettre au régime du "réel". Cependant, si le microfoncier peut être utilisé par des contribuables qui détiennent à la fois des logements et des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), il ne peut pas l’être par ceux qui détiennent uniquement des parts de SCPI.