Investissement locatif : quel bonus fiscal ?

Parmi les outils dont disposent les pouvoirs publics pour orienter l’épargne des particuliers vers certains secteurs, en l’occurrence le logement locatif, celui de la fiscalité prend deux formes : l’amortissement d’une partie du prix d’acquisition et/ou un abattement sur les loyers générés par l’investissement avant qu’ils ne soient soumis à l’impôt.

Comme en matière commerciale, amortir un bien consiste à répartir le montant de l’investissement sur un certain nombre d’années dans le but de le soustraire de sa base d’imposition. Résultat tangible pour le particulier : pendant la durée de l’opération, il diminue d’autant le montant de ses revenus soumis à l’impôt.

Afin que la dépense fiscale (terme budgétaire qui désigne le coût d’un dispositif qui prive l’État d’une rentrée fiscale) aboutisse aux effets souhaités - ici l’élargissement du secteur locatif privé -, la loi fixe des conditions. Si le contribuable ne les respecte pas, non seulement il se verra réclamer le remboursement des économies d’impôt qu’il a réalisées, mais elles seront alourdies de pénalités.

Des avantages conditionnés

Les trois dispositifs ("Robien recentré", "Borloo neuf", "Borloo ancien") ont en commun d’être subordonnés à la mise sur le marché de logements non meublés, pour qu’ils soient occupés au titre de résidence principale par des locataires pendant au moins neuf ans. Le montant du loyer est plafonné en fonction de la zone géographique où le logement est situé.

Ensuite, chaque mécanisme déploie ses propres contraintes selon des objectifs sociaux assignés : neuf ou ancien ayant fait l’objet d’une réhabilitation, possibilité de louer à un membre de sa famille ou pas, libre choix du locataire ou priorité aux ménages modestes, etc. Attention : le dispositif dit "Borloo ancien" n’ouvre pas droit à l’amortissement du bien mais à une subvention et un abattement sur les loyers avant imposition.

L’option pour l’amortissement du bien s’effectue au moment de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci a eu lieu ultérieurement. Elle devient irrévocable. L’investisseur joint une déclaration d’option conforme à un modèle type (disponible à son centre des impôts ou sur le site www.impots.gouv.fr), ainsi qu’un engagement de louer (lui aussi établi selon un modèle type), complété d’une photocopie du bail et, en cas de réhabilitation, d’un état descriptif du logement avant et après travaux.

Des logements comme neufs

En "Robien" comme en "Borloo", la remise sur le marché locatif des logements vétustes, après réhabilitation, est encouragée. Un logement très dégradé est défini comme un bien ne correspondant pas aux normes de décence édictées par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 et définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (J.O. du 31).

Avant de le proposer à la location, l’investisseur aura à y effectuer des travaux importants, destinés à le mettre à des normes de confort proches de celles d’un logement neuf. Il faut que, à l’issue du chantier, les performances acoustiques et thermiques soient devenues voisines de celles d’un logement neuf, attestées par un professionnel qui aura visité le logement avant et après travaux. Préalablement au chantier, l’investisseur produira un diagnostic des travaux à réaliser et indiquant la non-conformité du logement sur au moins quatre points.

Une fois les travaux terminés, un nouveau diagnostic constatera que le logement a atteint le niveau de décence dans six domaines au moins. Deux fédérations de diagnostiqueurs - la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (www.fidi.fr) et la Fédération nationale des experts de la construction et de l’immobilier (www.fneci.com) - fournissent des informations sur les professionnels habilités à les pratiquer.