Investir dans l'immobilier touristique, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l'eau… C'est le cocktail sympathique, en apparence du moins, que proposent les promoteurs qui commercialisent des résidences de tourisme.

Des logements "prêts à louer"

Ces ensembles de logements, ou parfois de petites maisons, sont construits pour être loués à la semaine aux vacanciers du monde entier. Pour cela, ils sont dotés d'un certain nombre de services (accueil, ménage…) et gérés par un exploitant professionnel, souvent une grande entreprise qui pilote des dizaines de résidences similaires dans toute l'Europe.

Ces sociétés ont des noms familiers, comme Pierre et Vacances ou Maeva. Ces exploitants ne souhaitent pas être propriétaires des logements qu'ils louent aux touristes, car ils estiment l'investissement trop lourd. Voilà pourquoi, chaque fois qu'une nouvelle résidence se construit, appartements et maisons sont mis en vente, un par un. À qui sont-ils proposés ? À des particuliers prêts à les acheter et à les louer longtemps à l'exploitant.

TVA remboursée et loyer garanti

La formule présente des avantages. Investir dans l'un de ces logements permet de récupérer auprès de l'administration fiscale la TVA payée sur le prix d'acquisition (19,6 %). Beaucoup de promoteurs épargnent cette démarche à leurs clients : ils font l'avance de cette TVA, ce qui évite à l'acheteur d'avoir à la financer… et permet au vendeur d'afficher des prix plus attractifs.

Mais attention ! Cette TVA n'est restituée qu'à condition que l'investisseur particulier conserve le bien pendant vingt ans. S'il le revend avant, il devra restituer au fisc la TVA correspondant aux années qui manquent pour atteindre cet anniversaire fatidique.

L'autre atout de la formule tient à la rentabilité qu'elle annonce. L'investisseur loue le logement à l'exploitant, qui signe avec lui un bail commercial de neuf à douze ans, verse un loyer (chaque trimestre ou chaque année), s'occupe de sous-louer le logement aux touristes et en paie les charges. L'acheteur connaît ainsi à l'avance le loyer net qu'il peut espérer pendant cette période. La rentabilité garantie est le plus souvent comprise entre 4 % et 5,50 % net par an.