Du nouveau dans la "pierre papier"

… un tiers de liberté

Deuxième règle commune : 30 % des capitaux collectés par l’OPCI peuvent être investis "librement", donc éventuellement intégralement en Bourse ou dans des sociétés foncières cotées.

La troisième exigence concerne la "liquidité" des parts, c’est-à-dire la capacité pour les porteurs de les revendre. Afin d’assurer cette fluidité, les OPCI ont l’obligation de détenir 10 % au moins de produits financiers sans risque et négociables rapidement. C’est ce matelas de liquidités court terme (monétaires) qui permettra à la société de gestion de racheter les parts de FPI ou les actions de Sppicav à tout moment.

Le prix de cession sera déterminé en fonction de la valeur du patrimoine (immobilier et financier) détenu dans l’OPCI. Pour déterminer celle-ci, des expertises indépendantes seront très régulièrement effectuées, quelle que soit la périodicité des rachats et souscriptions, afin de déterminer la valeur liquidative représentative de la "juste valeur" du marché.

Deux fiscalités

Une fois le cadre commun posé, chaque gérant d’OPCI détermine sa propre politique de gestion et propose, selon qu’il s’agit d’un FPI ou d’une Sppicav, un cadre fiscal distinct.

Revenus fonciers

Les détenteurs de parts d’OPCI-FPI sont soumis au régime des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun pour la quote-part provenant des actifs immobiliers, avec la possibilité de déduire de ces loyers les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour l’acquisition des parts. La quote-part des revenus provenant des actifs boursiers relève de la fiscalité des revenus mobiliers (voir ci-après).

Lors de la revente, la plus-value de rachat est imposée à hauteur de 27 % après un abattement sur la plus-value de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année.

Valeurs mobilières

Les détenteurs d’actions de Sppicav, eux, relèvent de la fiscalité des valeurs mobilières : intégration au revenu imposable du montant des dividendes perçus dans l’année (après un abattement de 40 % et un abattement fixe de 1 525 € ; 3 050 € pour un couple).

Lors du rachat, la plus-value est taxée à 27 % sans abattement. Si les cessions annuelles de l’ensemble des valeurs mobilières ne dépassent pas 20 000 €, la plus-value est exonérée. À chacun de calculer son intérêt en fonction de la composition de son patrimoine existant.