Deux fiscalités

Une fois le cadre commun posé, chaque gérant d’OPCI détermine sa propre politique de gestion et propose, selon qu’il s’agit d’un FPI ou d’une Sppicav, un cadre fiscal distinct.

Revenus fonciers

Les détenteurs de parts d’OPCI-FPI sont soumis au régime des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun pour la quote-part provenant des actifs immobiliers, avec la possibilité de déduire de ces loyers les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour l’acquisition des parts. La quote-part des revenus provenant des actifs boursiers relève de la fiscalité des revenus mobiliers (voir ci-après).

Lors de la revente, la plus-value de rachat est imposée à hauteur de 27 % après un abattement sur la plus-value de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année.

Valeurs mobilières

Les détenteurs d’actions de Sppicav, eux, relèvent de la fiscalité des valeurs mobilières : intégration au revenu imposable du montant des dividendes perçus dans l’année (après un abattement de 40 % et un abattement fixe de 1 525 € ; 3 050 € pour un couple).

Lors du rachat, la plus-value est taxée à 27 % sans abattement. Si les cessions annuelles de l’ensemble des valeurs mobilières ne dépassent pas 20 000 €, la plus-value est exonérée. À chacun de calculer son intérêt en fonction de la composition de son patrimoine existant.

Un mariage prometteur ?

Un OPCI, c’est un peu un mariage entre une SCPI et un OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières, qui regroupe fonds commun de placement et sicav).

Parce qu’elle permet de déclarer des revenus immobiliers avec les valeurs mobilières et qu’elle investit jusqu’à 39 % de son capital dans des actions cotées, la Sppicav présente la formule la plus novatrice et donc la plus attendue par les particuliers intéressés.

Elle sera le premier OPCI à voir le jour. Les FPI - qui ressemblent plus aux SCPI déjà existantes (voir l’encadré en page 32) - seront créés plus tard. La capacité des gérants à améliorer la performance des Sppicav par des investissements réalisés en Bourse est séduisante. Mais attention à investir en connaissance de cause.

Les OPCI les plus largement exposés en immobilier direct seront sans doute ceux dont la valeur fluctuera le moins, à la hausse comme à la baisse, mais leur liquidité sera moins forte. A contrario, ceux dont les actifs "libres" seront investis majoritairement sur des supports actions, compte tenu de la volatilité des marchés financiers, risqueront de supporter des variations plus importantes de leur valeur liquidative.

Quel niveau de risque ?

On notera que le capital investi dans un OPCI n’est pas garanti. Les épargnants doivent donc, avant de choisir leur Sppicav, se poser les mêmes questions que lors de l’achat d’un FCP ou d’une sicav : "Quel niveau de risque suis-je prêt à affronter ?".

Les gérants afficheront leur politique de gestion dès la commercialisation en précisant sans doute le niveau du risque et de la liquidité de la valeur. En tout état de cause, l’épargnant doit garder à l’esprit que l’investissement dans un OPCI est avant tout immobilier et se conçoit donc dans une optique de long terme.

Les OPCI sont-ils créés dans un contexte défavorable aujourd’hui, compte tenu du niveau des prix de l’immobilier ? Non, répondent les gérants des sociétés de gestion, car la majorité des investissements seront réalisés dans le secteur des bureaux et des commerces, dont les cycles de hausse et de baisse ne sont pas les mêmes que dans celui de l’habitation.

"Par ailleurs, rappelle Alain Brochard, les OPCI vont investir dans les pays étrangers et donc profiter des opportunités de cycles, en achetant là où les prix sont au plus bas." L’alliance de l’immobilier et des valeurs mobilières portera-t-elle ses fruits ? Comme les OPCI viennent tout juste de naître, seul l’avenir le dira.