Créés par une ordonnance du 13 octobre 2005, précisée par divers textes en 2006 et 2007, et lancés fin 2007, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) représentent une nouvelle manière pour les particuliers de placer leur argent, dans un produit d’épargne composé d’immobilier mais pas seulement…

La réglementation permet aussi au gérant de compléter son investissement en achetant des actions, des obligations et des monétaires. Un mariage inédit !

"Voici un produit intéressant pour des épargnants qui cherchent à se constituer un complément de revenus (les OPCI en distribuent à intervalles réguliers) et à diversifier la part immobilière de leur patrimoine", indique Alain Brochard, président de l’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Les avantages de l’OPCI

S’agissant de "pierre papier", l’OPCI permet d’abord de bénéficier des avantages du placement immobilier sans en subir les inconvénients, notamment par le fait d’une gestion entièrement déléguée.

Ce produit permet ensuite d’accéder à une très grande diversité de supports d’investissement : logements, bureaux, entrepôts, commerces, en France comme à l’étranger. En direct, un particulier ne pourrait pas avoir accès à tous ces types d’immobilier ni profiter d’opportunités dans d’autres pays.

Enfin, et ceci est extrêmement novateur, un OPCI offre la possibilité de choisir son régime fiscal : celui des valeurs mobilières ou celui des revenus fonciers. Mais attention ! Un OPCI reste de l’immobilier et, à ce titre, doit être envisagé comme un placement de long terme.

Deux tiers d’immobilier…

De fait, la dualité de ce cadre fiscal constitue une grande première. Les inventeurs de ce concept original ont divisé le produit en deux sous-groupes de façon à offrir à l’épargnant le choix du régime fiscal qui lui convient le mieux.

Comme les SCPI, les fonds de placement immobilier (OPCI-FPI) sont soumis au régime des revenus fonciers, alors que les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (OPCI-Sppicav) relèvent de celui des valeurs mobilières, à l’instar des FCP ou des sicav. Au-delà de cette distinction de taille sur laquelle nous serons amenés à revenir, les OPCI obéissent à des règles communes.

En premier lieu, leur composition : 60 % au moins des sommes collectées doivent être investies dans l’immobilier. Dans ce domaine, les gérants des FPI cantonnent leurs achats à des immeubles en direct ou des parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (type SCI ou SCPI). À l’intérieur de ces 60 %, les Sppicav, elles, peuvent inclure jusqu’à 9 % d’actions de sociétés foncières cotées en Bourse. La part des actifs immobiliers non cotés (immeubles en direct et SCI) des Sppicav représente donc au moins 51 % du total de l’actif.

… un tiers de liberté

Deuxième règle commune : 30 % des capitaux collectés par l’OPCI peuvent être investis "librement", donc éventuellement intégralement en Bourse ou dans des sociétés foncières cotées.

La troisième exigence concerne la "liquidité" des parts, c’est-à-dire la capacité pour les porteurs de les revendre. Afin d’assurer cette fluidité, les OPCI ont l’obligation de détenir 10 % au moins de produits financiers sans risque et négociables rapidement. C’est ce matelas de liquidités court terme (monétaires) qui permettra à la société de gestion de racheter les parts de FPI ou les actions de Sppicav à tout moment.

Le prix de cession sera déterminé en fonction de la valeur du patrimoine (immobilier et financier) détenu dans l’OPCI. Pour déterminer celle-ci, des expertises indépendantes seront très régulièrement effectuées, quelle que soit la périodicité des rachats et souscriptions, afin de déterminer la valeur liquidative représentative de la "juste valeur" du marché.