Charges de copropriété impayées : quels recours ?

Charges de copropriété impayées : quels recours ?

Les charges impayées par un copropriétaire doivent être supportées par toute la copropriété. En cas d'impayé, il revient au syndic d'agir. La loi SRU du 13 décembre 2000 facilite les recouvrements.

Le choix de la procédure pour le recouvrement d'un impayé s'opère en fonction de l'importance de l'arriéré, du comportement du propriétaire défaillant et de sa situation financière.

Un étalement des dettes possible

Si le copropriétaire est de bonne foi (ses ressources sont insuffisantes), le syndic peut lui proposer un calendrier de paiement amiable, adapté à ses ressources.

Si le copropriétaire est de mauvaise foi, le syndic doit envisager une action en justice pour recouvrer les impayés.

Le recouvrement accéléré des charges provisionnelles

Auparavant, seules les charges échues après approbation des comptes pouvaient faire l'objet d'une action en justice.

Depuis le 1er janvier 2002, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU, permet au tribunal des référés, de condamner le propriétaire défaillant à payer les dettes à échoir.

À défaut du paiement d'une seule provision, le juge peut exiger le paiement de la totalité des provisions votées par la copropriété. Grâce à cette mesure, il est possible de contrer les manœuvres des copropriétaires indélicats.

Le recouvrement des charges exceptionnelles

Depuis la loi du 21 juillet 1994, la copropriété bénéficie d'un privilège qui, lors d'une vente judiciaire du bien, permet au syndicat de copropriété d'être payé en priorité, avant les banquiers, pour toutes les dettes provenant des deux exercices précédents et de l'exercice en cours.

En revanche, pour les dettes remontant à une période située entre deux et quatre ans, la copropriété est à égalité avec les banquiers.

Appliquer le protocole prévu par le règlement de copropriété

En cas de retard, seul le syndic est habilité à recouvrer les impayés. Il doit agir vite sans attendre les décisions de l'assemblée générale.

Si un protocole de recouvrement est prévu par le règlement de copropriété, le syndic doit veiller à l'appliquer strictement.

Exemple de protocole. Faute de paiement dans le mois qui suit l'échéance de paiement des charges, le syndic adresse au copropriétaire défaillant une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception ou acte d'huissier.

Une hypothèque peut être inscrite sur le bien du copropriétaire

Faute de réponse dans un nouveau délai d'un mois, le syndic fait délivrer au débiteur, par huissier, un commandement de payer qui indique qu'une hypothèque peut être inscrite sur son bien.

Le syndic peut aussi mettre intérêts et pénalités de retard à la charge du copropriétaire défaillant.

Tous les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses

À noter : les copropriétaires qui ont voté contre une décision concernant des travaux d'amélioration, qui étaient absents ou qui se sont abstenus lors du vote doivent contribuer aux dépenses.

Mais ils peuvent demander l'échelonnement de leur quote-part sur une période de dix ans.

Que peut faire le syndic ?

Le syndic peut saisir la justice selon les procédures de droit commun pour demander la saisie des biens du débiteur. Il dépose une requête en injonction de payer devant :

  • le juge de proximité pour un impayé inférieur à 4 000 € ;
  • le tribunal d'instance pour un impayé compris entre 4 000 et 10 000 € ;
  • le tribunal de grande instance (TGI) pour un impayé supérieur à 10 000 €.

La saisie des loyers : si le copropriétaire défaillant est lui-même bailleur, le syndic peut demander au juge de prononcer la saisie des loyers.

La mise en vente judiciaire du logement : si l'ensemble de ces procédures a échoué, il reste au syndic à envisager la vente du logement, sachant que le prix de vente est souvent très inférieur à la valeur du logement.

Quand l'action du syndic se fait attendre

Si le syndic tarde trop à recouvrer les impayés, les copropriétaires peuvent demander la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire.

L'ordonnance du juge fixe la durée et l'étendue de sa mission. La demande ne sera recevable qu'après une mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant au moins huit jours.

Cette condition est toutefois supprimée s'il faut réaliser en urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Un exemple de litige

La copropriété a voté un budget annuel de 152 500 , la quote-part de Monsieur Dupont s'élève à 2 440 , appelable par 1/4, soit 610 par trimestre. Monsieur Dupont ne paie pas le premier trimestre.

Un mois après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse, le syndic peut saisir le juge des référés pour obtenir une condamnation du copropriétaire.

Autre article : Copropriété : quelles majorités réunir ?

8 RÉACTIONS À L'ARTICLE
Par TammKoat Lundi 31 décembre 2012
Charges impayées depuis plusieurs années

Lors de la dernière AG des copropriétaires (20/11/2012), je me suis accroché avec le syndic, qui laisse courir une dette globale de 36000 Euros de charges et d'appels pour travaux impayés. Cette dette court depuis plusieurs années sans aucune proposition d'action dans les ordres du jour, ni dans les PV d'AG.
Nous avons fait refaire le hall d'entrée et la cage d'escalier en 2011, et nous restons devoir à l'entreprise 17000 Euros que nous ne pouvons payer, du fait de ce qui précède. Bénéficiant d'une subvention du PACT-ARIM, celle-ci ne sera versée qu'après parfait paiement de la facture des travaux.
Si je n'avais pas mis mon nez dans les impayés, cette dette continuerait à augmenter. Donc, lors de la dernière AG, nous avons voté la mise en vente judiciaire des biens des mauvais payeurs; cela va prendre au minimum 2 ans.
Le syndic, 2 jours après l'AG, nous a envoyé un appel de fonds pour combler la dette !

Par gege1941 Jeudi 06 octobre 2011
interphone

bonjour,
notre interphone est en panne depuis plus de 2 mois,propositions de notre syndic,que je m'occupe avec la société pour faire exécuter les travaux.
quel est l'obligation du syndic?

Par boubou Vendredi 19 août 2011
echelonement de charges

bonjour des ravalement de facades ont-etaient votes en ag la somme est considerable je n ai pas les moyens de payer puis-je echelonner le paiement sur dix ans .merci cordialement

Vendredi 15 juillet 2011
La carence ? à utiliser avec modération

Bonjour, Vous écrivez :
" Si le syndic tarde trop à recouvrer les impayés, les copropriétaires peuvent demander la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire.
" L'ordonnance du juge fixe la durée et l'étendue de sa mission. La demande ne sera recevable qu'après mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours.
" Cette condition est toutefois supprimée s'il faut réaliser en urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Tout syndic est en faute s'il ne veille pas au recouvrement des charges. Mais votre texte renvoie au cas de carence visé par l'article 49 du décret du 17 mars 1967. Il est admis qu'il n'y a pas carence dans le cas de fautes qui appellent une sanction sur le terrain de la responsabilité civile mais non la désignation d'un administrateur provisoire. Celle ci peut s'avérer plus préjudiciable encore pour le syndicat que des retards dans le recouvrement des charges.
Il appartient au conseil syndical de s'impliquer fortement dans la surveillance des recouvrements ; c'est alors l'occasion souvent de constater que peu ou prou le nécessaire a été fait mais que les lenteurs judiciaires et les difficultés d'exécution d'un décision judiciaire obtenue sont à l'origine de ces inconvénients. Lorsqu'il y a des fautes graves et renouvelées du syndic, la bonne solution est sa révocation et la désignation d'un nouveau syndic sans intervention d'un administrateur provisoire.
Cordialement

Dimanche 19 juin 2011
61 euros de frais de mise en demeure pour un mois de retard

Merci la loi SRU ! Partie à l'étranger pour mon travail, j'ai payé mon trimestre à mon retour avec un mois de retard. La lettre est partie; le chèque débité mais je viens de recevoir une lettre recommandée avec accusé de réception du syndic de copropriété me réclamant, au nom de la merveilleuse et protectrice loi SRU, le montant de mon trimestre de charges assorti de 61,99 euros de frais de mise en demeure. Je suis à jour de mes charges, j'ai même une avance de trésorerie que je traîne depuis le début de mon achat. Ils n'ont même pas envoyé une lettre de relance avant. Merci la loi SRu dont profitent bien les syndics. Dans mon cas je pense qu'il s'agit de me faire pression pour que j'arrête de payer par chèque et que je paie par prélèvement automatique. Car l'habitude de ce syndic est de débiter les chèques trois semaines après leur réception. Donc à ce tarif je suis bonne pour des frais de mise en demeure tous les trois mois !!! je ris ...jaune ...

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