Charges de copropriété impayées : quels recours ?
Charges de copropriété impayées : quels recours ?
Les charges impayées par un copropriétaire doivent être supportées par toute la copropriété. En cas d'impayés, il revient au syndic d'agir. La loi SRU du 13 décembre 2000 a facilité les recouvrements d'impayés.
Le choix de la procédure pour le recouvrement d'un impayé s'opère en fonction de l'importance de l'arriéré, du comportement du propriétaire défaillant, et de sa situation financière.
Si le copropriétaire est de bonne foi (ses ressources sont insuffisantes), le syndic peut lui proposer un calendrier de paiement amiable, adapté à ses ressources.
Si le copropriétaire est de mauvaise foi, le syndic doit envisager une action en justice pour recouvrer les impayés.
Le recouvrement accéléré des charges provisionnelles
Auparavant, seules les charges échues après approbation des comptes pouvaient faire l'objet d'une action en justice. Depuis le 1er janvier 2002, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi SRU, permet au tribunal des référés, de condamner le propriétaire défaillant à payer les dettes à échoir.
À défaut du paiement d'une seule provision, le juge peut exiger le paiement de la totalité des provisions votées par la copropriété. Grâce à cette mesure, il est possible de contrer les manœuvres des copropriétaires indélicats.
Le recouvrement des charges exceptionnelles
Depuis la loi du 21 juillet 1994, la copropriété bénéficie d'un privilège qui, lors d'une vente judiciaire du bien, permet au syndicat de copropriété d'être payé en priorité, avant les banquiers, pour toutes les dettes provenant des deux exercices précédents et de l'exercice en cours. En revanche, pour les dettes remontant à une période située entre deux et quatre ans, la copropriété est à égalité avec les banquiers.
Appliquer le protocole de recouvrement
En cas de retard, seul le syndic est habilité à recouvrer les impayés. Il doit agir vite sans attendre les décisions de l'assemblée générale. Si un protocole de recouvrement est prévu par le règlement de copropriété, le syndic doit veiller à l'appliquer strictement.
Faute de réponse dans un nouveau délai d'un mois, le syndic fait délivrer au débiteur, par huissier, un commandement de payer qui indique qu'une hypothèque peut être inscrite sur son bien. Le syndic peut aussi mettre intérêts et pénalités de retard à la charge du copropriétaire défaillant.
À noter : les copropriétaires qui ont voté contre une décision concernant des travaux d'amélioration, qui étaient absents lors du vote ou qui se sont abstenus doivent contribuer aux dépenses. Mais ils peuvent demander l'échelonnement de leur quote-part sur une période de dix ans.
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bonjour,
notre interphone est en panne depuis plus de 2 mois,propositions de notre syndic,que je m'occupe avec la société pour faire exécuter les travaux.
quel est l'obligation du syndic?
bonjour des ravalement de facades ont-etaient votes en ag la somme est considerable je n ai pas les moyens de payer puis-je echelonner le paiement sur dix ans .merci cordialement
Bonjour, Vous écrivez :
" Si le syndic tarde trop à recouvrer les impayés, les copropriétaires peuvent demander la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire.
" L'ordonnance du juge fixe la durée et l'étendue de sa mission. La demande ne sera recevable qu'après mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours.
" Cette condition est toutefois supprimée s'il faut réaliser en urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Tout syndic est en faute s'il ne veille pas au recouvrement des charges. Mais votre texte renvoie au cas de carence visé par l'article 49 du décret du 17 mars 1967. Il est admis qu'il n'y a pas carence dans le cas de fautes qui appellent une sanction sur le terrain de la responsabilité civile mais non la désignation d'un administrateur provisoire. Celle ci peut s'avérer plus préjudiciable encore pour le syndicat que des retards dans le recouvrement des charges.
Il appartient au conseil syndical de s'impliquer fortement dans la surveillance des recouvrements ; c'est alors l'occasion souvent de constater que peu ou prou le nécessaire a été fait mais que les lenteurs judiciaires et les difficultés d'exécution d'un décision judiciaire obtenue sont à l'origine de ces inconvénients. Lorsqu'il y a des fautes graves et renouvelées du syndic, la bonne solution est sa révocation et la désignation d'un nouveau syndic sans intervention d'un administrateur provisoire.
Cordialement
Merci la loi SRU ! Partie à l'étranger pour mon travail, j'ai payé mon trimestre à mon retour avec un mois de retard. La lettre est partie; le chèque débité mais je viens de recevoir une lettre recommandée avec accusé de réception du syndic de copropriété me réclamant, au nom de la merveilleuse et protectrice loi SRU, le montant de mon trimestre de charges assorti de 61,99 euros de frais de mise en demeure. Je suis à jour de mes charges, j'ai même une avance de trésorerie que je traîne depuis le début de mon achat. Ils n'ont même pas envoyé une lettre de relance avant. Merci la loi SRu dont profitent bien les syndics. Dans mon cas je pense qu'il s'agit de me faire pression pour que j'arrête de payer par chèque et que je paie par prélèvement automatique. Car l'habitude de ce syndic est de débiter les chèques trois semaines après leur réception. Donc à ce tarif je suis bonne pour des frais de mise en demeure tous les trois mois !!! je ris ...jaune ...