Comment obtenir un crédit immobilier ?

Financer son projet d’achat d’immobilier
L’apport personnel est un indicateur de nature à rassurer le prêteur sur votre capacité de remboursement. - © gerenme

Passer par le crédit immobilier pour financer son acquisition reste extrêmement intéressant. Pour décrocher un prêt, qui plus est à bon taux, encore faut-il avoir un « bon » profil. Les points à valoriser et le rédhibitoire.

Peut-on obtenir un crédit sans apport personnel ?

L’apport personnel est un indicateur de nature à rassurer le prêteur sur votre capacité de remboursement, surtout si démontrez, relevés bancaires à l’appui, que vous avez régulièrement et méthodiquement mis de l’argent de côté.

10 à 15 % du coût total de l’opération envisagée (le prix d’achat, la commission d’agence éventuelle plus les droits d’enregistrement et d’actes notariés) sont souvent exigés. Mais « certaines banques acceptent à nouveau d’accorder des prêts sans apport personnel », tempère Ezzedine Taleb, directeur de l’Association départementale d’information sur le logement des Hauts-de-Seine (ADIL 92). Dans ce cas, mettez en avant d’autres critères rassurants :

  • des revenus réguliers ou, mieux, en augmentation depuis quelques années ;
  • une stabilité professionnelle de trois ou quatre ans dans la même entreprise ;
  • un reste à vivre confortable (différence entre vos revenus et vos charges incompressibles, future mensualité comprise) et des finances personnelles saines (sans découverts ni prêt à la consommation).

« Sans apport, les banques sont plus regardantes sur le profil de l’emprunteur et la marge pour négocier, plus étroite, reprend Ezzedine Taleb. Le taux d’intérêt du prêt sera moins compétitif. À mensualité égale, le montant global du financement sera donc moins important. »

Combien peut-on emprunter ?

Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus nets mensuels, des éventuelles primes et de votre apport personnel. Elle dépend aussi de la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter, ce qui va faire varier le taux d’intérêt du prêt : plus sa durée est longue, plus le taux est élevé. Or à 30 ans, on peut facilement s’endetter sur vingt ou vingt-cinq ans. À 50 ans, cette perspective 
est peu recommandée (forte proportion de non-emploi des seniors, diminution des revenus à la retraite).

Dans tous les cas, la durée du crédit « doit être suffisamment longue pour que les mensualités soient acceptables au jour le jour, mais pas trop, pour éviter de payer trop d’intérêts ou d’être pénalisé par un taux élevé », conseille Ezzedine Taleb.

Quelle mensualité prévoir ?

Le montant à rembourser sera considéré comme acceptable s’il ne déstabilise pas votre budget. Vous devez pouvoir l’honorer sans rogner sur d’autres postes essentiels (alimentation, chauffage, etc.). La mensualité doit s’ajuster à votre capacité de remboursement (ou d’endettement). La plupart des prêteurs la traduisent par un chiffre : 33 %, soit le tiers de vos revenus nets annuels maximum.

Quels paramètres mettre en avant pour obtenir un prêt au meilleur taux ?

En plus des éléments précités, le montant de l’apport et la capacité d’épargne démontrée, à travers un plan épargne logement (PEL) notamment, font partie des critères clés.
 Mais l’octroi d’un taux intéressant passe également par la possibilité d’obtenir d’autres financements, d’emprunter à deux (pour la répartition des risques), de devenir un nouveau client de la banque prêteuse, d’avoir de bonnes perspectives d’évolution professionnelle et de valorisation du bien à acquérir...

Les banques prêtent aussi plus volontiers à ceux qui possèdent déjà un bien immobilier qu’aux primo-accédants. Résultat : entre un profil standard 
et un profil « premium », la différence de taux va facilement jusqu’à 1 % hors assurance emprunteur (décès, invalidité et éventuellement perte d’emploi) ! Concrètement, un couple pouvant rembourser 1 000 euros par mois durant vingt ans obtiendra 197 674 euros de crédit avec un profil standard et 217 441 euros s’il est considéré comme « premium ». La différence la plus importante est celle du coût total des intérêts : 42 326 euros dans le premier cas et 22 559 euros seulement dans le second. Soit un écart qui va presque du simple au double !

Doit-on souscrire une assurance emprunteur ?

Dans les faits, à de très rares exceptions, vous n’aurez pas de crédit sans assurance emprunteur. Elle protège à la fois la banque et vos ayants droit si vous venez à décéder.

« Désormais, le prêteur est obligé d’accepter une assurance différente de celle qu’il propose, dès lors qu’elle apporte une équivalence de garanties décès et invalidité, souligne Yannick Bassene, conseiller juridique à la Confédération nationale du logement (CNL). À cette condition, vous pourrez aussi changer d’assurance de prêt dans les douze mois qui suivent la date de signature de l’offre de prêt, et pour les offres de prêt émises depuis le 1er mars 2017, à chaque date anniversaire du contrat. »

Dans le choix de son contrat, tout est donc affaire d’équilibre entre coût et garanties utiles à son profil. Les données clés à comparer concernent l’âge auquel les risques ne sont plus couverts (70 à 80 ans pour le décès, par exemple) et les circonstances exclues (accidents sportifs, déplacements professionnels, etc.). Comptent aussi le niveau d’invalidité suffisant pour actionner le remboursement des mensualités et le nombre de jours de franchise, si vous prenez l’option perte d’emploi. Reste qu’en cas de coups durs, multiplier les interlocuteurs – le banquier et l’assureur – alourdit les démarches.

Y a-t-il des situations qui empêchent d’obtenir un prêt ?

Tous les experts sollicités reconnaissent qu’il est « extrêmement difficile d’emprunter lorsque l’on enchaîne les CDD, les contrats en intérim, lorsque l’on est encore en période d’essai ou fraîchement embauché... ».

Seules lueurs d’espoir : co-emprunter avec un salarié détenteur d’un CDI depuis quelques années ou à la tête d’une entreprise personnelle (y compris la micro-entreprise) affichant une bonne santé financière depuis plusieurs années également, ou apporter en garantie un autre bien immobilier, non grevé d’une hypothèque, pour rassurer le prêteur.

L’accès à l’assurance emprunteur des personnes ayant souffert d’une grave maladie est en voie d’amélioration. Être guéri du cancer depuis plus de dix ans sans avoir connu de rechute, par exemple, n’a plus besoin d’être signalé. Pour vérifier ce qu’il faut déclarer, les surprimes ou exclusions illégales, tournez-vous vers aeras-infos.fr.

Et quand on n’est pas salarié ?

Les banques se montrent plus exigeantes envers un chef d’entreprise ou un travailleur indépendant (libéral, commerçant, artisan) qu’envers un fonctionnaire, car elles craignent une cessation d’activité. Il faut donc démontrer la bonne santé de son entreprise (avec 2 ou 3 bilans en général) et les perspectives de développement de son marché.

Pour les retraités, c’est plutôt du côté de l’assurance emprunteur que cela peut coincer, avec des conditions de garantie plus strictes (décès couvert lorsqu’on souscrit avant 65 ans uniquement), l’exclusion de certaines pathologies ou un tarif très élevé ! L’idéal est de pouvoir rassurer le prêteur par une prise d’hypothèque sur un autre bien immobilier ou un nantissement sur un produit d’épargne.

Y a-t-il un bon moment pour obtenir un crédit ?

Tout au long de l’année, le profil de l’emprunteur reste le critère premier, mais 
à profil de risque identique à un instant T, la grille de taux pourra être (encore) stable dans un établissement donné, tandis que dans un autre, cette grille aura déjà évolué au rythme des fluctuations des taux obligataires de la zone euro.

Quelle garantie financière proposer à la banque ?

C’est plutôt la banque qui va exiger telle garantie plutôt qu’une autre – hypothèque, caution d’un organisme tiers ou privilège de prêteur de deniers (PDD) – pour se couvrir d’éventuels impayés, surtout sur de très longues durées. Elles n’ont pas toutes 
le même prix. L’hypothèque et le PPD exigent un acte notarié et leur mise en place est coûteuse.

« Si vous avez le choix, optez sans hésitation pour la caution, recommande Olivier Gayraud, juriste à l’association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie). Vous n’aurez aucuns frais de mainlevée de garantie à payer si vous vendez votre logement avant la fin de l’année qui suit la date initialement prévue pour l’extinction de votre prêt. En plus, avec une caution, vous pouvez récupérer une partie des sommes versées à l’origine.»

Que peut-on négocier ?

Le taux d’intérêt est incontestablement le paramètre sur lequel les candidats à l’emprunt se penchent en premier, mais pour Olivier Gayraud, une négociation ne peut être bien menée « que sur la base du coût global du crédit ».

Il faut donc faire l’addition du total des intérêts, des frais de dossier ou de courtage, du coût de l’assurance emprunteur, de la prise de garantie, sans oublier, si l’on n’a pas de caution, les éventuels frais de mainlevée, car une revente n’est pas à exclure.

« La négociation est alors fonction du profil de chacun : elle portera plus facilement sur le taux pour un très bon profil d’emprunteur, sur l’assurance pour un profil correct et sur les frais de dossier ou les indemnités de remboursement anticipé pour un profil moyen », reprend Olivier Gayraud.

Que faire en cas de refus de prêt ?

Redéfinir votre projet en optant pour une durée d’emprunt plus longue ou en apurant vos dettes (crédits, découverts), par exemple. Autre solution : l’ajourner en attendant de pouvoir réunir un minimum d’apport personnel.

Attention à la condition suspensive !


Cette clause doit obligatoirement figurer dans l’avant-contrat de vente. Sous réserve d’en apporter la preuve, elle permet à un acheteur qui n’a pas obtenu le crédit bancaire nécessaire de faire annuler la vente et de récupérer les sommes déjà versées, sans frais ni pénalités.

« Cette clause doit être précise, dit Yannick Bassene, conseiller juridique à la Confédération nationale du logement (CNL). Il faut indiquer d’emblée le montant du financement escompté : 150 000 euros sur quinze ans au taux nominal annuel de 1,60 % maximum, par exemple.
 Si le prêt est accordé sur quinze ans, à 1,70 %, l’acheteur pourra faire annuler la vente. Mais pas si la banque donne son accord sur vingt ans, à 1,60 %. »

Recourir à un courtier ?

Vous pouvez comparer vous-même plusieurs offres de prêt pour négocier un meilleur taux avec votre banque ou vous tourner vers un courtier. Il est censé vous présenter plusieurs offres de financement et d’assurance emprunteur. Mais tous ces professionnels ne se valent pas... Certains apportent de vrais conseils et ont un réel pouvoir de négociation parce qu’ils travaillent depuis longtemps avec de grands établissements financiers. D’autres, en revanche, s’adossent à des partenaires essentiellement locaux, œuvrent uniquement sur le Web ou s’adressent davantage à une clientèle qui n’en est plus à sa première acquisition immobilière.

Soit le courtier est rémunéré par la banque directement (commission), soit vous paierez les frais de courtage. Ces derniers ne sont dus qu’au moment de la signature de l’offre de prêt : comptez 900 à 1 800 euros en moyenne selon la complexité du dossier, la localisation et le prix du bien à acquérir.

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