Assurances de prêt immobilier : les points à vérifier pour être bien couvert

Assurances de prêt immobilier : les points à vérifier pour être bien couvert
Dans certains cas, l’assurance de prêt immobilier ne fonctionne pas. - © 3283197d_273

En cas de coup dur, certains propriétaires se rendent compte que leur assurance de prêt immobilier ne peut pas fonctionner. Une déconvenue qui a une chance d’être évitée en vérifiant certains points clés du contrat au moment de choisir son assurance emprunteur ou d’en changer. 

Pour savoir à quoi s’attendre avec son assurance emprunteur, il n’y a qu’une seule solution : lire le contrat en détail. Cela permet de lister les questions que l’on se pose par rapport à sa situation personnelle, et de demander des éclaircissements à l’assureur. Cela facilite aussi la comparaison des différentes offres. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les principaux points à approfondir.

Le délai de carence

La carence est une période qui suit immédiatement la souscription de l’assurance emprunteur. C’est une période pendant laquelle l’emprunteur commence à verser des cotisations d’assurance, sans être encore couvert pour autant.

S’il arrive quelque chose (invalidité ou décès) à ce moment, le crédit doit quand même être remboursé par l’emprunteur ou sa famille. La durée du délai de carence varie selon les contrats. Elle peut être fixée à 3 mois, 6 mois, voire un an pour la garantie perte d’emploi. « Pour les garanties décès et invalidité, n’avoir aucune carence est fondamental, juge Isabelle Tourniaire, qui réalise l’Observatoire annuel des assurances emprunteur du cabinet conseil BAO. La sélection médicale réalisée au moment de la souscription doit permettre de l’éviter. »

Le délai de franchise

Le délai de franchise est aussi une période sans indemnisation, mais elle débute à la date de l’événement couvert par une garantie du contrat d’assurance de prêt. Elle peut être fixée à 60 jours, 120 jours, voire plus. Exemple : après un licenciement, si la franchise est de 60 jours, l’assurance ne prend effet qu’à partir du 61e jour de chômage indemnisé. Autrement dit pendant les 2 premiers mois de chômage, l’assuré assume lui-même le remboursement de son crédit.

Concernant l’incapacité temporaire de travail (ITT), le délai de franchise s’élève le plus souvent à 90 jours. Pendant les trois premiers mois d’arrêt, l’assuré doit donc assumer lui-même le remboursement de son crédit.

Les exclusions de garanties

Les exclusions sont toujours intégralement inscrites dans les contrats d’assurance de prêt. Exemple ? L’assurance n’assumera pas les remboursements de mensualités suite à un accident si l’emprunteur était dans un état d’ébriété constituant un délit. Ni si l’accident survient au cours de la pratique un sport extrême, ni s’il voyage volontairement dans un pays en guerre.

Soyez ainsi particulièrement attentif aux mentions concernant les sports que vous pratiquez en amateur et qui pourraient être exclus de toute couverture. Selon les assureurs, il peut s’agir du ski, de l’alpinisme, du parachutisme, du parapente, de la plongée sous-marine, des sports mécaniques…

Le principe général veut que l’assurance ne couvre que des risques aléatoires. « Les contrats prévoient donc presque tous une exclusion des incapacités liées au "fait volontaire de l'assuré", ce qui exclue effectivement les conséquences d'une tentative de suicide, précise Isabelle Tourniaire. Quant au suicide lui-même, la loi définit une obligation de couverture en garantie décès en première année pour les prêts résidence principale dans la limite de 120 000 euros. » Au delà, tout dépend du contrat.

Concernant les problèmes de dos et les affections psychiatriques, la situation sur le marché est diverse. Certains assureurs les prennent correctement en compte, sans exclusion. D’autres imposent toujours d’avoir été hospitalisé 5 ou 15 jours, voire d’avoir subi une opération chirurgicale, pour que l’assurance invalidité ou incapacité s’applique.

Rassurez-vous néanmoins, tout ce qui n’est pas explicitement mentionné comme exclu dans le contrat est couvert.

Les limitations de garanties

L’assureur peut aussi limiter sa couverture en fonction de la situation de l’emprunteur, notamment en fonction de :

- de son âge. Vérifiez dans le contrat proposé jusqu’à quel âge s’étend la couverture décès notamment. « Il arrive fréquemment que le contrat prévoie l’extinction de cette garantie à 70 ans. Selon la durée de leur crédit, les acquéreurs les plus âgés doivent donc passer par des options, et un surcoût, pour aller plus loin, souligne Isabelle Tourniaire. Pour l’incapacité, un âge limite fixé à 65 ans posera problème à ceux qui projettent de travailler plus longtemps, notamment les professions libérales, et acquéreurs encore actifs qui empruntent après cet âge. » Cette garantie ITT est en revanche inutile si vous empruntez alors que vous êtes déjà à la retraite.

- de sa consommation de cigarettes. Les petits fumeurs (quelques cigarettes par jour) ne sont pas systématiquement pénalisés mais certaines assurances de crédit refusent la couverture incapacité dès la première cigarette. Autres éléments à considérer : depuis combien de temps devez-vous avoir arrêté de fumer pour être considéré non-fumeur ? La consommation de cigarette électronique limite-t-elle les garanties ?

- de son état de santé : si la déclaration sur l’honneur ou le questionnaire médical rempli par l’emprunteur laisse entrevoir un risque, l’assureur commencera par augmenter la cotisation requise. Mais son deuxième levier, face à un risque plus important, est bien d’ajouter une limitation de garantie, voire d’exclure certaines situations. Olivier Gayraud, juriste de l'association de consommateurs CLCV, conseille de se faire aider d'un médecin pour remplir le questionnaire : « certains termes médicaux sont alambiqués. Si vous le remplissez mal, même sans le faire sciemment, vous risquez de ne pas être couvert par la suite.» Un médecin vous aidera aussi à contester une majoration du tarif si la pathologie signalée est plus bénigne que ne le soutient l'assureur. En revanche, une fois le contrat signé, même si votre état de santé se dégrade, ni les garanties, ni le prix de l'assurance emprunteur ne peuvent évoluer sans votre accord. La loi Scrivener le garantit.

- de son activité au moment du sinistre. C’est l’une des causes de non couverture de l’incapacité de travail les plus courantes : si vous êtes au chômage, en congé sabbatique ou parental, par exemple, au moment où un accident survient, nombre d’assurances de prêt ne pourront pas être activées ou ne couvriront que 50 % de la mensualité assurée, charge à vous de vous acquitter de l’autre moitié. De même, la couverture complète pendant un mi-temps thérapeutique est loin d’être systématique. Plus important encore, certains contrats prévoient la non-couverture en invalidité des personnes qui seraient sans activité professionnelle au jour de la survenance de leur sinistre. Enfin, interrogez l’assureur sur sa définition de l'incapacité/invalidité « en fonction de la profession exercée au moment du sinistre ». Certains n’apporteront la couverture du prêt que si l’emprunteur est empêché d’exercer toute activité professionnelle, d’autres prennent en compte l’impossibilité d’exercer son propre métier. « La seconde définition est beaucoup plus protectrice et respectueuse du besoin de couverture de l'emprunteur : un ouvrier ne pourra se voir exclu de l'indemnisation au titre qu'il pourrait exercer une activité de bureau », indique l’Observatoire BAO de l'assurance emprunteur 2016.

Les modalités de prise en charge

La couverture à laquelle vous aurez droit en cas de coup dur dépend aussi du mode d’indemnisation. Deux formes existent :

- la prise en charge forfaitaire : l’assurance paiera la mensualité de crédit, quelle que soit votre situation financière au moment du coup dur. Si vous empruntez à deux, seule la quotité pour laquelle vous êtes assuré personnellement sera couverte (entre 50 % et 100 %, déterminé à la souscription de l’assurance).

-  la prise en charge indemnitaire : l’assurance tiendra compte de toutes les autres prestations reçues (salaire résiduel, indemnités des Sécurité sociale, mutuelle, contrats de prévoyance, garantie accidents de la vie) et les déduira du montant de la mensualité pour ne verser que le complément à la banque. Cette couverture est donc moins avantageuse pour vous notamment si, en tant que salarié, vous disposez d’un contrat de prévoyance intéressant.

Les plafonds

Enfin, dernier critère à comparer pour choisir le contrat qui apporte la meilleure couverture : les plafonds. Il en existe trois types :

  • une limite est fixée à la durée de prise en charge (au bout de 36 mois de chômage couvert, par exemple, l’assureur cessera de rembourser votre mensualité à la banque) ;
  • un montant maximum est donné pour chaque garantie (décès, invalidité, chômage…) ;
  • un montant global est fixé pour l’ensemble du contrat.