Acheter un bien immobilier : les autres sources de financement que l’emprunt bancaire

Crédits / surendettement
Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de faire construire ou d’acquérir du neuf. - © PeopleImages

On n’y pense pas toujours, pourtant lorsque l’on peut en bénéficier, ces prêts secondaires peuvent aider à réaliser un projet de résidence principale plus ambitieux.

Le prêt à taux zéro

C’est le plus connu. Réservé à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années avant la demande, le prêt à taux zéro (PTZ) permet de faire construire ou d’acquérir du neuf. Pour acheter de l’ancien, il faut soit faire des travaux comptant pour 33 % au moins de la valeur du bien ou 25 % de l’opération totale (frais compris), soit acquérir un logement social (sans travaux).

Ses principaux avantages ? Pas d’intérêts ni de frais de dossier, et une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à vingt-cinq ans, tout en ne commençant à rembourser que cinq à quinze ans après la souscription, selon les revenus de l’emprunteur. Le PTZ ne peut venir qu’en complément d’autres crédits puisque la somme empruntée est plafonnée à 40 % du coût total de l’opération dans tous les cas, et aussi à des montants variables (40 000 à 138 000 euros) selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.

Conditions de ressources : pour une demande en 2017, le revenu fiscal annuel des habitants du logement en 2015 ne doit pas excéder des plafonds fixés selon la composition de la famille et la localisation du logement. Pour une famille de quatre personnes, les plafonds sont fixés entre 48 000 et 74 000 euros. Si vous êtes au-delà, vous avez une deuxième chance à condition que vos revenus ne dépassent pas 1/9e du coût de l’opération hors frais d’actes notariés ou droits d’enregistrement (mais le prix du terrain, de la viabilisation, de la construction et de l’assurance-dommages ouvrage ne sont pas compris pour la construction d’une maison, par exemple).

Où s’adresser ? Commencez par vérifier si vous êtes éligible avec le simulateur sur cohesion-territoires.gouv.fr, ou par téléphone au 0806 120 120. Ensuite, rendez-vous dans votre banque. En fonction des budgets disponibles, la région et le département peuvent aussi octroyer des PTZ à des conditions variables.

Le prêt à l’accession sociale

Accessible auprès de la banque aux mêmes conditions de ressources que le PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS) permet de financer l’acquisition de tous types de résidences principales (achat du terrain, construction, neuf, ancien) jusqu’à 100 % du coût de l’opération, sans pouvoir être cumulé avec un prêt bancaire classique.

Son taux d’intérêt, plus ou moins 3 % l’an actuellement, est variable selon les établissements et la durée de remboursement (jusqu’à trente-cinq ans). C’est cher, compte tenu des taux moyens actuels. Mais l’intérêt du PAS est ailleurs : il ouvre droit, sous conditions de ressources notamment, à l’aide personnalisée au logement (APL). La toucher mensuellement contribue à rembourser le prêt.

Le prêt accession Action Logement

C’est l’ancien « 1 % Logement » pour les salariés des entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés. Il vaut pour construire ou acquérir un logement neuf ou ancien sans travaux. Selon la zone géographique, vous pourrez obtenir un maximum de 7 000 à 25 000 euros dans la limite de 30 % du coût total de l’opération. Les moins de 30 ans et les personnes handicapées notamment peuvent prétendre à davantage. Son taux d’intérêt s’élève à 1 %, hors assurances, pour une durée de vingt ans maximum. Il est accessible sous conditions de ressources (par exemple, 27 234 à 37 126 euros maximum de revenu fiscal de référence pour l’année 2015 pour une personne, selon la localisation).

Le prêt épargne logement

Utilisable pour tous les types de logements, le prêt épargne logement dépend des droits à prêt acquis lors de la phase d’épargne préalable de trois ans minimum. Il peut atteindre jusqu’à 92 000 euros sur quinze ans. Son taux dépend de la date de souscription du plan : 2,20 % hors assurances pour les plans épargne logement (PEL) ouverts depuis le 1er août 2016, par exemple. Les droits à prêt acquis peuvent être complétés par d’autres droits issus d’un compte épargne logement ou d’un PEL appartenant à un proche, comme le conjoint.

Un prêt familial

Tous les paramètres d’un prêt familial (taux d’intérêt, durée, etc.) peuvent être fixés librement. L’emprunteur doit régulariser cet acte devant notaire ou remplir le formulaire Cerfa n° 2062 destiné à l’administration fiscale. Il doit aussi le rembourser réellement, « faute de quoi, le prêt pourrait être requalifié en donation déguisée, avec diverses conséquences juridiques et fiscales », avertit Jean-Fabrice Hey, notaire à Paris.

La bonne démarche pour financer les travaux

Si possible, faites établir des devis avant l’achat du bien. Vous pourrez englober le coût des travaux dans la demande de prêt principal. Les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi être financés par un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), sans frais de dossier, s’ils sont réalisés par une entreprise certifiée RGE (reconnue garante de l’environnement). Montant : 30 000 euros maximum sur quinze ans.

Rapprochez-vous également de la Caisse d’allocations familiales (CAF) et de la Mutuelle sociale agricole (MSA) pour des prêts à 1 % hors assurances, pouvant aller jusqu’à 3 200 euros sur quatre ans. Pour adapter le logement au handicap ou au grand âge, des aides peuvent être dispensées par l’action sociale des caisses de retraite complémentaire (Arrco et Agirc).