Des cautions pour appuyer un emprunt immobilier

Autre solution : le nantissement

Un emprunteur qui souhaiterait économiser ces frais pourrait proposer à la banque de "nantir" à son profit l’un des biens qu’il possède dans son patrimoine propre : en cas d’impossibilité d’assumer les échéances de son prêt, la banque pourra mobiliser l’actif nanti et solder le prêt.

Le nantissement peut porter sur un contrat d’assurance-vie, un plan d’épargne en actions ou un portefeuille de valeurs mobilières. Lorsqu’il s’agit d’un contrat d’assurance-vie en euros (le capital est garanti), l’établissement exige en général que les sommes en compte couvrent la totalité du prêt. S’agissant de valeurs boursières, il réclame habituellement une couverture à hauteur de 130 ou 140 % du montant du prêt.

Une fois un produit financier nanti, l’épargnant perd la plupart de ses prérogatives. Il ne peut plus disposer librement des fonds et, avant tout arbitrage, il doit obtenir l'accord préalable de l’établissement au profit duquel le bien est nanti. Le nantissement prend fin avec le remboursement de la dernière échéance du prêt.

Quand le nantissement devient la règle

Si l’apport d’un actif financier en nantissement demeure l’exception dans le cadre d’un prêt immobilier classique, il devient la règle en cas de souscription d’un crédit "in fine". Avec un financement de ce type, le souscripteur ne rembourse chaque mois que les intérêts, le capital étant restitué en une fois à l’issue du prêt. Un montage essentiellement utilisé par les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif.

Problème : au terme du crédit, il faudrait vendre le logement pour solder le crédit. Or la conjoncture économique peut ne pas s’y prêter ou l’investisseur peut souhaiter conserver cet actif dans son patrimoine. Pour laisser le choix à son client, la banque lie la souscription du prêt à l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie destiné à être nanti à son profit. Chaque mois, l’épargnant verse sur ce contrat une somme qui permet de reconstituer à terme le capital emprunté.

Exemple : un épargnant emprunte 100 000 €. Pour garantir le prêt, la banque lui propose de souscrire un contrat avec 30 000 €, qu’il alimente à raison de 400 € par mois. Dix ans plus tard, à raison d’un rendement annuel moyen de 3,5 %, il aura reconstitué son capital et sera en mesure de décider de quelle manière il va solder son prêt.